一、受人與抵押權(quán)人權(quán)利沖突的處理

案情：1998年1月3日，韓某與某房屋開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房預(yù)售合同，約定由房屋開(kāi)發(fā)公司將其開(kāi)發(fā)的27平米的商業(yè)用房出售給韓某，韓某支付房款15萬(wàn)元。1999年6月，房屋開(kāi)發(fā)公司將該商業(yè)用房交付給韓某使用，但并未辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。1999年8月，房屋開(kāi)發(fā)公司將商業(yè)用房所在的大廈抵押給某銀行作為貸款擔(dān)保并進(jìn)行抵押登記。2003年6月9日，因房屋開(kāi)發(fā)公司未履行過(guò)戶(hù)手續(xù)，韓某向法院提起訴訟，法院判決確認(rèn)韓某對(duì)該門(mén)面享有所有權(quán)。2011年2月15日，法院判決房屋開(kāi)發(fā)公司將該商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)登記至韓某名下。判決生效后，該公司未履行該判決書(shū)所確定的義務(wù)，韓某于2011年3月申請(qǐng)執(zhí)行。法院執(zhí)行中查明，因該標(biāo)的房屋存在抵押登記，在抵押權(quán)人未書(shū)面同意或抵押權(quán)未注銷(xiāo)的情況下，直接辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)登記存在瑕疵，且該房產(chǎn)公司因經(jīng)營(yíng)不善已陷入資不抵債境地。2013年11月11日，經(jīng)該法院多方協(xié)調(diào)，抵押權(quán)人某銀行同意在不解除該行對(duì)該房屋仍享有抵押權(quán)的前提下先將該標(biāo)的房屋過(guò)戶(hù)給韓某，至此該標(biāo)的房屋過(guò)戶(hù)到韓某名下，但關(guān)于該房屋的權(quán)利沖突并未能真正得到化解。

對(duì)該案三個(gè)問(wèn)題的思考：

（一）在未能辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的情況下，2003年法院確認(rèn)韓某對(duì)該商業(yè)用房享有所有權(quán)的確權(quán)判決，能否確定韓某已經(jīng)獲得該房屋所有權(quán)？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡囊?guī)定，通常情況下，在未能辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的情況下，韓某并不能享有該房屋的所有權(quán)。但民事判決書(shū)是人民法院審理訴訟案件和非訟案件終結(jié)后，依據(jù)事實(shí)和相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)案件實(shí)體爭(zhēng)議或者當(dāng)事人提出的實(shí)體權(quán)利主張作出權(quán)威性判定的具有法律效力的民事司法文書(shū)?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十八條“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！?003年6月9日，法院判決確認(rèn)韓某對(duì)該門(mén)面享有所有權(quán)。2011年2月15日，法院判決某房屋開(kāi)發(fā)公司將該商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)登記至韓某名下。據(jù)此可以確定韓某自2003年6月9日起即取得了該房屋的所有權(quán)，而并不以登記為生效要件。

（二）在該房屋開(kāi)發(fā)公司將該房屋出售給韓某后，又將該房屋抵押給某銀行，該抵押合同能否成立并生效？

1、該房屋抵押合同是雙方“真實(shí)意思的表示”。在本案中，某銀行作為借款合同中的貸款人，其有權(quán)要求借款人依法提供有效擔(dān)保，以保證其在借款人不履行清償借款義務(wù)時(shí)，確保其債權(quán)能以特定財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值予以實(shí)現(xiàn)。作為借款人的房屋開(kāi)發(fā)公司以其房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，該銀行在審查該房產(chǎn)的權(quán)屬時(shí)，該房產(chǎn)的登記產(chǎn)權(quán)人是該房屋開(kāi)發(fā)公司。此時(shí)，房地產(chǎn)管理部門(mén)有關(guān)登記資料的記載所生之公示效力，使作為抵押權(quán)人的該銀行產(chǎn)生對(duì)該房產(chǎn)的充分信賴(lài)，據(jù)此其與該房屋開(kāi)發(fā)公司訂立房產(chǎn)抵押合同，可以認(rèn)為該合同系該銀行真實(shí)的意思表示。

2、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將該房屋出售給韓某后，在該房屋上再設(shè)定抵押，并不違反《物權(quán)法》的規(guī)定?！段餀?quán)法》第一百八十四條規(guī)定“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)?！痹诒景钢?，顯而易見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將已出售的房屋再行抵押，并不屬于《物權(quán)法》第一百八十四條前五項(xiàng)明確規(guī)定的禁止抵押的“財(cái)產(chǎn)”。也沒(méi)有法律依據(jù)能夠確定本案抵押物屬于“依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)”這一兜底性的規(guī)定。至此，可以得出結(jié)論，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將該房屋出售給韓某后，在該房產(chǎn)上再設(shè)定抵押，沒(méi)有違反我國(guó)《物權(quán)法》及有關(guān)法律、法規(guī)和司法解釋的規(guī)定。

綜合以上分析，不難確定該房屋抵押合同已成立。該已成立的房屋抵押合同是否具有法律效力呢？《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”由此可以確定該房屋抵押合同不僅成立，且該抵押權(quán)自登記之日起就已經(jīng)發(fā)生了效力。

（三）在此情形下，該標(biāo)的房屋上同時(shí)存在著某銀行對(duì)該房屋的抵押權(quán)、韓某2003年對(duì)該房屋享有的所有權(quán)，兩個(gè)權(quán)利存在沖突的情況下，韓某如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？

毫無(wú)疑問(wèn)，銀行對(duì)該房屋的抵押權(quán)、韓某2003年對(duì)該房屋享有的所有權(quán)同屬于物權(quán)?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十九條“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！薄吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百七十九條“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?！蹦炽y行對(duì)該房屋的抵押權(quán)、韓某2003年對(duì)該房屋享有的所有權(quán)兩者都是合法有效存在的物權(quán)，韓某的所有權(quán)是對(duì)該房產(chǎn)占有、使用、收益、處分的權(quán)利，而銀行的抵押權(quán)是以取得房產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值為內(nèi)容的權(quán)利，兩者共同指向一物，權(quán)利內(nèi)容存在矛盾，這樣也就無(wú)法同時(shí)實(shí)現(xiàn)各自利益。

常來(lái)說(shuō)，韓某依約履行了其給付房款等義務(wù)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未履行其交付約定房屋的義務(wù)，該行為依《合同法》之規(guī)定已構(gòu)成違約。既然未依約交付房屋，韓某就有權(quán)要求該房屋開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，具體而言，就是韓某有權(quán)請(qǐng)求該房屋開(kāi)發(fā)公司履行重新交付雙方約定的房屋。但現(xiàn)實(shí)情況是，因?yàn)橥粯?biāo)的物上已有抵押權(quán)的存在，無(wú)法在房屋登記機(jī)關(guān)辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，而且根據(jù)2003年法院的判決韓某已經(jīng)取得了該房屋的所有權(quán)，因此繼續(xù)履行并沒(méi)有實(shí)際意義。韓某也可以請(qǐng)求解除雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，責(zé)令房屋開(kāi)發(fā)公司返還購(gòu)房款及利息，賠償相關(guān)損失，但目前該房產(chǎn)公司因經(jīng)營(yíng)不善已陷入資不抵債境地，在韓某已取得房屋所有權(quán)的情況下，此種解決方法對(duì)韓某并無(wú)利處。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四十條“所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人行使權(quán)利，不得損害所有權(quán)人的權(quán)益。”，所有權(quán)成立上具有排他效力，一物之上不得同時(shí)成立或存在兩個(gè)以上的所有權(quán)，而非指標(biāo)的物上不得再行成立他人的所有權(quán)，當(dāng)另由他人依法取得物之所有權(quán)時(shí)，原所有權(quán)人的所有權(quán)即歸于消滅。物權(quán)的追及效力，是指物權(quán)成立后，其標(biāo)的物不論輾轉(zhuǎn)入何人之手，物權(quán)人均需追及至物之所在，直接行使其支配其物的權(quán)利。無(wú)論以對(duì)標(biāo)的物的占有為條件或者不以此為條件的物權(quán)，只要標(biāo)的物被他人占有或者轉(zhuǎn)讓?zhuān)餀?quán)人均可要求任何占有標(biāo)的物的人返還財(cái)產(chǎn)。鑒于韓某已經(jīng)取得了該房屋的所有權(quán)，根據(jù)所有權(quán)具有成立上的排他效力及追及效力，韓某可以據(jù)此對(duì)其他任何可能危及其所有權(quán)的行為進(jìn)行對(duì)抗。

二、解決沖突的源頭反思

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將已出售的房屋再設(shè)定抵押，造成多個(gè)權(quán)利同時(shí)存在于一個(gè)標(biāo)的物之上，這不僅對(duì)購(gòu)房人的合法權(quán)益造成了極大的傷害，而且抵押權(quán)人的抵押權(quán)也很難實(shí)現(xiàn)，多個(gè)權(quán)利間互相牽制，均無(wú)法通暢實(shí)現(xiàn)，而且也無(wú)端的增加了大量類(lèi)似的訴訟案件，造成司法成本的浪費(fèi)，對(duì)于維護(hù)司法權(quán)的尊嚴(yán)也帶來(lái)了挑戰(zhàn)，以韓某案為例，拿著法院的生效判決卻難以辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。盡管法律上已經(jīng)賦予了購(gòu)房人請(qǐng)求解除合同、返還已付房款及利息、賠償損失，以及承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任等權(quán)利，仍然不能完全阻止“無(wú)良”開(kāi)發(fā)商惡意違約行為的繼續(xù)出現(xiàn)，因此在法律上和制度上進(jìn)一步規(guī)范商品房買(mǎi)賣(mài)行為迫在眉睫。

（一）保護(hù)買(mǎi)受人的交易安全，充分保護(hù)商品房買(mǎi)受人對(duì)房屋將要享有的所有權(quán)。就現(xiàn)行法律的規(guī)定來(lái)看，保護(hù)買(mǎi)受人的交易安全，就是要使得買(mǎi)受人所取得的所有權(quán)成為能夠得到法律認(rèn)定的所有權(quán)，也就是具有充分物權(quán)效力的所有權(quán)。如果該物權(quán)取得人和他人發(fā)生物權(quán)爭(zhēng)議，法律可以根據(jù)該方當(dāng)事人的證據(jù)，認(rèn)定其為物權(quán)人。如果買(mǎi)受人只是和出賣(mài)人訂立了債權(quán)意義的合同，則該買(mǎi)受人無(wú)法被法律認(rèn)定為物權(quán)取得人。顯然，只有在某種具有公示效果的行為成立后，法律才能認(rèn)定買(mǎi)受人為所有權(quán)人。在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示形式就是“不動(dòng)產(chǎn)登記”。但在現(xiàn)實(shí)生活中，由于開(kāi)發(fā)商的的原因，已被出賣(mài)的房屋不能依照合同約定辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記，所以，在制度設(shè)計(jì)上就應(yīng)在房產(chǎn)交易的初始階段，對(duì)開(kāi)發(fā)商出售房屋的行為進(jìn)行法律規(guī)制，諸如對(duì)出售的房屋在房地產(chǎn)管理部門(mén)作預(yù)售登記，并將該登記內(nèi)容記載于房屋產(chǎn)權(quán)檔案中，對(duì)已作預(yù)售登記的房屋不得再行抵押或出售?；蛘唛_(kāi)發(fā)商出售房屋時(shí)與買(mǎi)受人所訂立的“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”，須在房屋所在地的房產(chǎn)管理部門(mén)指定的系統(tǒng)下載，并將出售房屋的相關(guān)信息輸入該系統(tǒng)，且不能重復(fù)下載，一旦下載便在房產(chǎn)管理部門(mén)指定的系統(tǒng)存有記錄，使得開(kāi)發(fā)商出售房屋的行為在房產(chǎn)管理部門(mén)的有效監(jiān)控之下，最大限度的保護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

（二）嚴(yán)格把關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成立條件及建立信息披露制度。嚴(yán)格把關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成立條件，能夠保證開(kāi)發(fā)商資金雄厚、信譽(yù)良好，以確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序的穩(wěn)定，避免一些資信不良者隨意進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。企業(yè)建立最低信息透露制度，最大限度公開(kāi)信息，有關(guān)房屋的合法性事項(xiàng)、開(kāi)發(fā)商調(diào)整、有關(guān)房屋的優(yōu)先受償權(quán)、限制抵押等關(guān)鍵信息必須公布；建議與房產(chǎn)有關(guān)的部門(mén)合署辦公，使所掌握的信息共享，并且把這些信息集中公布，供購(gòu)房者參閱，防止消費(fèi)者因信息獲知不夠或被誤導(dǎo)而作出錯(cuò)誤決策。

以上便是買(mǎi)受人與抵押權(quán)人權(quán)利沖突的處理，解決沖突的源頭反思的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?，?dāng)然，在實(shí)踐中，有更多關(guān)于這的問(wèn)題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問(wèn)題，請(qǐng)具體聯(lián)系我們律師，我們會(huì)根據(jù)您的具體情況，為您進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的法律分析。