一、 農(nóng)村房屋買賣合同無效的情形

（一）農(nóng)村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮(zhèn)居民使用農(nóng)村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關(guān)規(guī)定，應認定無效。在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍，法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更，故該買賣合同又具有特殊性。

（二）我國《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過合法批準。  

（三）法人或其他組織購買農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)人主體資格，應認定無效；  

（四）無權(quán)處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同出售農(nóng)村房屋，如未經(jīng)權(quán)利人追認，則依據(jù)《民法通則》的規(guī)定，應當認定買賣無效。  

（五）非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員購買該組織成員的房屋后，該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織明確拒絕該農(nóng)民將戶口遷入該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，因購買人不符合申請農(nóng)村宅基地的條件，故也應認定房屋買賣合同無效。  

二、農(nóng)村房屋買賣合同有效的幾種情形  

（一）農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員，未分配過宅基地的，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應當認定為有效。  

（二）農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員，其宅基地尚未達到國家規(guī)定的標準，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應當認定為有效，但應告知其補辦相關(guān)宅基地申請手續(xù)。  

（三）已在農(nóng)村集體組織落戶，但尚未申報宅基地的，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應當認定為有效。  

（四）至于房屋買賣是否辦理過戶登記問題，這并不影響合同效力。因為辦理過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理房屋過戶登記不影響房屋買賣合同的效力，只要房屋買賣合同符合合同的有效要件，合同即有效。理由是：

1、從登記制度的設定目的來看，登記的作用在于公示，即讓世人周知該權(quán)利

的存在。債權(quán)和物權(quán)的區(qū)別決定了只有物權(quán)變動才需要登記，債權(quán)變動不需要登記。物權(quán)和債權(quán)是權(quán)利體系中最為重要的兩種權(quán)利，物權(quán)是絕對權(quán)，具有對事性，排他性；債權(quán)是相對權(quán)，具有對人性，并存性，即債權(quán)的權(quán)利人只能要求特定的債務人履行債務，而物權(quán)的權(quán)利人有權(quán)排除任何人對物權(quán)的干涉，一物之上只能存在一個同類的物權(quán)，而幾個債權(quán)可就同一標的物并存。這就決定了物權(quán)必須以一定的方式使世人周知，以達到排除別人干涉的目的；而債權(quán)的對人性決定了只要債務人知道該債權(quán)的存在就足夠，債權(quán)人能且只能請求債務人向自己履行。就房屋而言，登記的只能是房屋所有權(quán)的變動，而非房屋買賣合同。明確了這一點，就可以合理解釋土地管理法的規(guī)定了。  

《土地管理法》第12條規(guī)定“……依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物等致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行土地所有權(quán)使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)使用權(quán)變更自變更登記之日起生效?！啊边@里的登記所要求的是作為物權(quán)的土地使用權(quán)的登記，而非土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的登記。

2、從登記的法律性質(zhì)來看，過戶登記是房屋買賣合同效力的內(nèi)容之一，不可將其與房屋買賣合同的有效要件相混淆。物權(quán)法和債權(quán)法是民法的兩個重要領域。債權(quán)法要規(guī)范債權(quán)的產(chǎn)生、變更及其消滅，使債權(quán)產(chǎn)生、變更、消滅的行為是債權(quán)行為，合同是最重要的債權(quán)行為之一。債權(quán)行為的特點在于它能夠產(chǎn)生債權(quán)債務，需要一定的履行行為才能夠使債權(quán)債務消滅。就房屋買賣合同而言，單有房屋買賣合同的訂立還不能產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果，房屋買賣合同的效力是出賣人負有向買受人交付房屋并進行過戶登記的義務，買受人負有交付價款并協(xié)助出賣人進行過戶登記的義務。進行過戶登記是房屋買賣合同所產(chǎn)生的當事人的義務之一，是合同效力的體現(xiàn)，這是以合同的生效為前提的，而不是合同的有效要件。綜上所述，登記是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的要件，而非房屋買賣合同的要件，沒有辦理過戶登記的效果是房屋所有權(quán)不變更，但是不影響已成立的房屋買賣合同的效力。  

以上便是農(nóng)村房屋買賣合同無效的情形，合同有效的幾種情形的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭斎?，在實踐中，有更多關(guān)于這的問題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問題，請具體聯(lián)系我們律師，我們會根據(jù)您的具體情況，為您進行專業(yè)的法律分析。