一、購(gòu)買農(nóng)村房屋的注意事項(xiàng)

如果你打算購(gòu)買農(nóng)村房屋，必須要注意兩點(diǎn)：

（一）不要涂改宅基地使用證書，也不要相信村民委員會(huì)在涂改后的宅基地使用證書上加蓋公章后涂改就成為有效的。宅基地使用證書，不是證明你對(duì)所購(gòu)農(nóng)村房屋享有所有權(quán)所必需的。

宅基地使用證書是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發(fā)的，只有當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門對(duì)宅基地使用證書的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用證書是違法的，而且，有可能構(gòu)成犯罪。

當(dāng)然，最好能讓當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門在原宅基地使用證書上改成你的名字或者給你頒發(fā)新的宅基地使用證書；如果不能，不必強(qiáng)求。因?yàn)閺牡怯浿贫鹊脑O(shè)定目的來(lái)看，登記的作用在于公示，即世人周知該權(quán)利的存在。登記是房屋所有權(quán)的變動(dòng)宣示，而非房屋買賣合同，不是房屋買賣合同所形成的法律關(guān)系必須要件，沒有辦理過(guò)戶登記并不影響房屋買賣合同的效力。

（二）如果你打算在購(gòu)買農(nóng)村房屋以后進(jìn)行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面積范圍內(nèi)翻建，不能擴(kuò)建到附近耕地面積范圍。如果擴(kuò)建需要占用耕地、田地面積，則需經(jīng)過(guò)相關(guān)部門審批，如果未經(jīng)審批就增加建筑占地面積，則增加的部分就是非法建筑。

二、關(guān)于農(nóng)村房屋賣給城市居民

農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。依據(jù)如下：    

（一）合同法將合同無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。

最高人民法院在對(duì)《合同法》做出的司法解釋里表達(dá)的觀點(diǎn)是：只有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同才是無(wú)效的。(注：法律，是全國(guó)人民代表大會(huì)或其常務(wù)委員會(huì)制定的規(guī)范性文件；行政法規(guī)，是國(guó)務(wù)院制定的規(guī)范性文件。)

但至今沒有任何一條法律或行政法規(guī)禁止農(nóng)村房屋的買賣。也從來(lái)沒有哪一條法律或行政法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋買賣做出了禁止性規(guī)定。即使有地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章，在認(rèn)定買賣行為是否有效上，法院也不會(huì)適用地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章而認(rèn)定買賣行為無(wú)效。

（二）土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來(lái)就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故該條不適用于宅基地，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無(wú)效的依據(jù)也違反立法本意。

（三）從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來(lái)看，限制農(nóng)民買賣房屋并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù)，而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。

眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國(guó)保護(hù)農(nóng)民利益的國(guó)策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。

（四）《農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法》原則上賦予了農(nóng)民處分自己房屋的權(quán)利。 我國(guó)新通過(guò)的《農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第32條規(guī)定:“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。”該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財(cái)產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。

以上便是購(gòu)買農(nóng)村房屋的注意事項(xiàng)，農(nóng)村房屋賣給城市居民合同效力的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?，?dāng)然，在實(shí)踐中，有更多關(guān)于這的問(wèn)題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問(wèn)題，請(qǐng)具體聯(lián)系我們律師，我們會(huì)根據(jù)您的具體情況，為您進(jìn)行專業(yè)的法律分析。