案情簡(jiǎn)介：開(kāi)發(fā)商接受房款后主張約定解除權(quán)                       

2011年7月30日，原告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與被告何某簽訂商品房買賣合同，約定被告購(gòu)買原告公司位于某小區(qū)商品房一套，房屋總成交金額為7231779元。同時(shí)雙方在合同中約定了該款項(xiàng)的支付方式，且何某作為乙方若逾期付款超過(guò)30日后，某房地產(chǎn)公司作為甲方就有權(quán)利解除合同。甲方解除合同的，乙方要按應(yīng)付款的百分之五向甲方支付違約金，甲方退還全部乙方已付房?jī)r(jià)款。合同簽訂后，何某于2011年7月30日前分三次共計(jì)向原告某房地產(chǎn)公司支付房款1154372元，即合同約定的第一期房款支付完畢。2012年4月、12月，被告何某先后向原告公司支付房款各100萬(wàn)元。何某共向原告公司支付房款3154372元，尚欠原告公司4077407元房款。原告公司陳述在何某逾期付款時(shí)仍愿意繼續(xù)履行合同，本案是依據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同的約定條件行使解除合同的權(quán)利。

法院判決：解除權(quán)消滅

法院審理后認(rèn)為何某在2012年12月后至原告公司起訴前未再支付任何款項(xiàng)，再度延遲履行，原告公司即享有合同約定的解除權(quán)。據(jù)此，法院對(duì)原告公司提出的解除合同的訴訟請(qǐng)求予以支持。

何某不服判決，提起上訴。中級(jí)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，何某在2012年分兩次向某房地產(chǎn)公司支付了購(gòu)房款200萬(wàn)元后，該公司接收該款，并向何某出具收據(jù)的行為應(yīng)視為該公司同意與何某繼續(xù)履行合同，該公司享有的約定解除權(quán)至此消滅，中院改判駁回某房地產(chǎn)公司的訴訟請(qǐng)求。

律師說(shuō)法：

根據(jù)合同法中相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同；作為主張解除合同的一方應(yīng)通知對(duì)方；約定解除權(quán)的行使期限屆滿時(shí)，當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。既然法律賦予了合同當(dāng)事人可就解除權(quán)進(jìn)行約定的權(quán)利，那在違約方存在合同中所約定的違約行為時(shí)，守約方對(duì)于行使合同權(quán)利還是放棄合同權(quán)利應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出明確選擇。

就本案而言，某房地產(chǎn)公司與何某之間系因涉案房屋的買賣關(guān)系而建立聯(lián)系，房?jī)r(jià)的漲跌、房款能否按期支付、房屋能否依約交付、產(chǎn)權(quán)能否如期轉(zhuǎn)移過(guò)戶對(duì)雙方而言具有重大利益關(guān)系。從某房地產(chǎn)公司在何某逾期付款時(shí)接收房款并出具收據(jù)的先前行為，以及庭審過(guò)程中該公司明確表示在接收何某的后兩次付款時(shí)愿意繼續(xù)履行合同等陳述看，能夠判定該公司存在自愿繼續(xù)履行合同的真實(shí)意圖，進(jìn)而得出某房地產(chǎn)公司對(duì)約定解除權(quán)已自愿放棄這一結(jié)論。某房地產(chǎn)公司的棄權(quán)行為必然產(chǎn)生約定解除權(quán)消滅的法律后果。

從法律效果層面上看，某房地產(chǎn)公司在約定解除權(quán)消滅后再以相同理由主張享有新的約定解除權(quán)缺乏法律依據(jù)，法院不應(yīng)支持。

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