案情簡介：租賃部分房屋租賃人欲對整體房屋行使優(yōu)先購買權

黎某于2010年5月與與某房產開發(fā)商簽定《商鋪租賃合同》約定：黎某承租開發(fā)商所有的坐落于某區(qū)某號門面房的一樓，租賃期限自2010年5月1日起至2015年4月30日止。

合同簽訂后，黎某按約支付了租金，開發(fā)商也將房屋交付黎某使用。2012年1月，開發(fā)商其所承租的上述房屋出賣給葉某，并辦理了房屋產權過戶手續(xù)。黎某得知后，向開發(fā)商表示自己也要購買租賃的房屋，開發(fā)商對此不予理會。經協(xié)商無果，黎某將開發(fā)上告上法庭。

黎某認為開發(fā)商作為房屋出租人應當在出賣之前按照法律規(guī)定的合理期限內通知承租人，自己作為承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。開發(fā)商與葉某之間的房屋買賣交易行為，因未依法通知黎某，侵犯了黎某依法享有的優(yōu)先購買權，當認定無效。

為此，黎某請求判令確認開發(fā)商與葉某就涉及買賣原告所承租部分的房屋合同無效，并由原告行使優(yōu)先購買權。

法院判決：部分房屋的承租人對整體出售的房屋不享有優(yōu)先購買權

法院認為，出租人如果要出賣租賃房屋的話，就應該在出賣之前的合理期限內及時通知承租人，承租人依法享有以同等條件下優(yōu)先購買的權利。但當出租人將房屋整體出售的情況下，部分房屋的承租人對整體出售的房屋不享有優(yōu)先購買權。據此，法院駁回了黎某要求購買房屋的訴訟請求。

律師說法：

所謂的房屋承租人的優(yōu)先購買權是指出租人在出賣出租的房屋時，承租人在相同條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買房屋的權利，這種權利是依法產生的，它是一種準物權性質的民事權利。它只是優(yōu)先締約的權利，而不是保證買到的權利。

承租人優(yōu)先購買權的行使必須具備以下條件：

1、承租人和出租人之間必須有合法有效的租賃合同關系。承租人的優(yōu)先購買權是基于租賃合同有效成立而產生的民事權利，是在出租人房屋上增加的一項合法負擔。如果租賃合同已經終止，后者出租人準備出售的房屋不是租賃合同的標的物，則優(yōu)先購買權無從行使。

2、承租人必須和第三人具有購買房屋的同等條件。這是行使優(yōu)先購買權的實質條件，凡不是主張在同等條件下購買的，不能行使優(yōu)先購買權。

3、出租人必須以一定的形式通知出租人，傳達轉讓房屋的要約。我國現行法律均規(guī)定，出租人在出售其租賃的房屋時，應當提前通知承租人。既為通知，就應當采用適當的形式，一般認為書面通知最為適宜，而且在通知中應載明出售的具體條件，此條件即為買賣合同的要約，一旦到達受要約人(承租人)，出租人就要受其約束，不得隨意更改。

4、承租人必須在一定期限內行使優(yōu)先購買權。先買權作為一種期待權，必須在一定期限內行使，否則就要產生相應的法律后果。

律師提醒：當出租人將房屋整體出售的情況下，部分房屋的承租人對整體出售的房屋不享有優(yōu)先購買權。

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