一、什么是“小產(chǎn)權(quán)房”

“小產(chǎn)權(quán)房”并非法律概念，只是人們約定俗成的一種稱呼而已。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房價(jià)上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

中國實(shí)行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

二、小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律規(guī)定分析

1、分家析產(chǎn)糾紛

因小產(chǎn)權(quán)房不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，無法取得房產(chǎn)證，導(dǎo)致在分家析產(chǎn)的過程中無法對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，給房屋的分割設(shè)置了障礙。對(duì)當(dāng)事人的利益不能有效地保護(hù)。

2、小產(chǎn)權(quán)房買賣

按照我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)和交易活動(dòng)是違反國家禁止性法律規(guī)定的，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房交易的合同原則上應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定為無效。買受人的利益無法得到充分的保護(hù)。國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)?！?/p>

3、質(zhì)量糾紛

目前，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)，在建筑活動(dòng)、工程質(zhì)量管理和監(jiān)控上，均不同程度存在法律法規(guī)的缺位和管理的缺位。大部分小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，均沒有完善的立項(xiàng)、開工、竣工驗(yàn)收和備案手續(xù)，工程質(zhì)量做好做壞完全憑建設(shè)方的良心。在此情況下，一旦產(chǎn)生房屋質(zhì)量糾紛，將面臨十分尷尬的局面，一方面，由于買賣合同可能被認(rèn)定為無效，無法產(chǎn)生質(zhì)量索賠的請(qǐng)求權(quán);另一方面，就算法院勉強(qiáng)受理，以何種標(biāo)準(zhǔn)判斷質(zhì)量爭(zhēng)議，也將面臨無法可依的局面。很難維護(hù)小產(chǎn)權(quán)房買受人的利益。更為嚴(yán)重的是，建設(shè)方可能在小產(chǎn)權(quán)房銷售完畢后不知所蹤，導(dǎo)致索賠的對(duì)象無法落實(shí)，面臨無法維權(quán)的窘境。

以上是關(guān)于“什么是“小產(chǎn)權(quán)房”，小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律規(guī)定分析？”等問題的分析與回答，如果您還有疑問，不妨問問專業(yè)的律所，或者咨詢我們專業(yè)的律師。