一、房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有哪些
房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指在房屋買賣中，特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人向第三人出賣房屋時(shí)，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購(gòu)買的權(quán)利。了解優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并合理行使這一權(quán)利，可以有效地保障自己的合法權(quán)益不受侵害。以下是武漢房產(chǎn)律師對(duì)房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)及相關(guān)問題的解析：
1、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
所謂承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人欲出賣作為租賃標(biāo)的物的房屋時(shí)，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則)若干問題的意見(試行)》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！背凶馊擞谕葪l件下所享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是一項(xiàng)法定的權(quán)利，受法律的保護(hù)。
2、共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
根據(jù)《民法通則》第七十八條第三款規(guī)定，“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！弊罡呷嗣穹ㄔ旱乃痉ń忉屢惨?guī)定，“共同財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或數(shù)個(gè)共有人出賣自己的財(cái)產(chǎn)或其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用的，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持”。
法律之所以賦予共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是基于共有人對(duì)共有物的所有關(guān)系而對(duì)共有人所有權(quán)的一種法律保護(hù)。因?yàn)?，共有物往往是不可分割的特定物，即使是可分割的共有物，各方共有人?duì)其應(yīng)有部分的處分也可能影響其他共有人對(duì)共有物的使用或收益，使其他共有人的所有權(quán)得不到可靠的保護(hù)。所以，為了保障其他共有人對(duì)共有物行使充分的使用、收益權(quán)利，實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的權(quán)能，法律規(guī)定了共有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
二、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生沖突時(shí)如何解決
承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)以何者為先呢？
在司法實(shí)踐中，通常認(rèn)為共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)：
1、從聯(lián)系的緊密程度上看，共有人出賣的其應(yīng)有部分與其他共有人的應(yīng)有部分共同構(gòu)成一個(gè)所有權(quán)關(guān)系，附在同一個(gè)物體之上；而共有人出賣的應(yīng)有部分與承租人的關(guān)系只是租賃的關(guān)系。
2、所有權(quán)的存在是無(wú)期限、永恒的，而租賃關(guān)系是有期限、暫時(shí)的。如果承租人的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于共有人的優(yōu)先權(quán)，那么承租人將會(huì)與其他共有人一起成為所有人。如果共有人的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先承租人的優(yōu)先權(quán)，當(dāng)租賃關(guān)系結(jié)束后，物的所有與利用會(huì)統(tǒng)一，這樣就使得法律關(guān)系簡(jiǎn)單化。
3、共有人的購(gòu)買權(quán)優(yōu)先承租人的購(gòu)買權(quán)不會(huì)影響到原有租賃關(guān)系。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則)若干問題的意見(試行)》第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效?！?/p>
所以說，從簡(jiǎn)化法律關(guān)系、物盡其用的立法目的出發(fā)，司法實(shí)踐中選擇適用共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的做法。
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