一、合同解除后違約方應(yīng)否賠償房屋升值部分損失

買房者能否要求差價(jià)賠償，在司法實(shí)踐中存在許多不同觀點(diǎn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，買賣合同解除后應(yīng)恢復(fù)原狀，房屋升值部分不應(yīng)得到賠償；有觀點(diǎn)則認(rèn)為，房屋升值部分應(yīng)得到賠償。

律師認(rèn)為，合同解除后，買房者可以要求差價(jià)補(bǔ)償。但目前有力的法律支持不夠。2003年3月24日出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，但由于當(dāng)時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為平穩(wěn)，該解釋的加倍賠償足以彌補(bǔ)守約方的損失。但近年來(lái)，房?jī)r(jià)大幅上漲，該雙倍賠償已難以約束違約的售房人，同時(shí)，該司法解釋也僅限于商品房買賣糾紛，對(duì)于其他的房屋買賣糾紛無(wú)法適用。在房屋買賣合同糾紛中，因售房人違約導(dǎo)致合同的履行在法律上或事實(shí)上已成為不可能，合同履行后預(yù)期可得利益損失（如房屋升值部分）不進(jìn)行保護(hù)，對(duì)買房者明顯有失公平。

綜上，支持對(duì)房屋升值部分進(jìn)行損害賠償，達(dá)到了法律效果與社會(huì)效果的和諧統(tǒng)一。為了平衡雙方當(dāng)事人利益，遏制違約行為，維護(hù)公平交易，在司法實(shí)踐中應(yīng)正確理解和適用《合同法》的有關(guān)規(guī)定，平衡買賣雙方的利益。我國(guó)《合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失”。賠償損失的范圍可由法律直接規(guī)定，或由雙方約定。在法律沒(méi)有特別規(guī)定和當(dāng)事人沒(méi)有另行約定得情況下，按完全賠償原則，賠償全部損失，包括直接損失和間接損失。直接損失指財(cái)產(chǎn)上的損失。間接損失又稱所失利益，指失去的可以預(yù)期取的利益。由于房?jī)r(jià)上漲，出賣人違約，令買受人造成的間接損失，就包括房屋升值部分的損失，因此要求違約方賠償房屋升值部分的損失是有法律依據(jù)的。

二、房屋升值部分如何確定

對(duì)于房屋升值部分的認(rèn)定，北京、上海等地法院相應(yīng)出現(xiàn)了一些判例，上海市高級(jí)人民法院出臺(tái)的《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問(wèn)題的解答》規(guī)定，房屋漲跌損失的確認(rèn)，可參照以下方式：一、雙方協(xié)商確定的，從其約定；二、雙方不能協(xié)商確定的：（一）原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；（二）無(wú)最相類似房屋比照的，可以通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日，違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

律師認(rèn)為，上海高院的上述規(guī)定，有一定的可操作性，可以借鑒到我院對(duì)該類案件的審理中。最后，有一點(diǎn)要明確的是，支持房屋升值部分的損失得前提，必須是守約方完全履行了合同義務(wù)，比如全額交付了購(gòu)房款等。

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