一、房產(chǎn)拍賣的基本程序

1、拍賣行接受客戶委托

房產(chǎn)的所有人作為委托人與拍賣行簽署委托拍賣合同，拍賣行是委托人的代理人，在接受委托后以拍賣行的名義主持拍賣。

2、拍賣的鑒定與估價

對拍賣房產(chǎn)進(jìn)行鑒定和估價是拍賣前的第一項(xiàng)準(zhǔn)備工作，核定房產(chǎn)評估必須由房地產(chǎn)評估師進(jìn)行，并對評估結(jié)果承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

3、確定拍賣房產(chǎn)底價

指拍賣成交應(yīng)達(dá)到的最低價格基數(shù)，底價過高會導(dǎo)致拍賣失敗，過低又會使委托人受經(jīng)濟(jì)損失。底價確定后，當(dāng)事各方應(yīng)保守秘密。

4、確定拍賣日期

日期擬訂和拍賣房產(chǎn)的產(chǎn)別、用途、數(shù)量都有關(guān)。從刊登廣告到公開拍賣，間隔可在一周左右，展樣時間不得少于2天。

5、發(fā)布拍賣公告

拍賣是一種公開競買活動，必然發(fā)拍賣公告，主要反映拍賣房產(chǎn)的內(nèi)容、拍賣時期、拍賣地點(diǎn)及其它必要事項(xiàng)。

6、審查競買人資格

參加房產(chǎn)拍賣的競買人應(yīng)是具有民事權(quán)利與相應(yīng)民事行為能力的自然人或法人，拍賣主持單位提供相應(yīng)的證明文件。

7、競買人繳付保證金

在拍賣程序中，繳付保證金是成為競買人的必要條件之一。競買人競價成功，其保證金可轉(zhuǎn)為價金，競買未成功，保證金如數(shù)退還。

8、組織拍賣會實(shí)施

拍賣會由主持拍賣的拍賣師、負(fù)責(zé)記錄的記錄員、監(jiān)督拍賣實(shí)施的監(jiān)拍員及協(xié)助實(shí)施拍賣的其他人員共同實(shí)施。

9、拍賣品的權(quán)屬移交

房產(chǎn)一旦成交，拍定人交付拍賣款和傭金，簽署拍賣成交確認(rèn)書，即完成了拍賣房產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移。買受人從拍賣行或執(zhí)行法院領(lǐng)取房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移證明后，就取得了該房產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)。

二、房產(chǎn)拍賣過程中容易出現(xiàn)的陷阱

1、三證不全，引發(fā)后患。

沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)進(jìn)行拍賣時，債權(quán)人只取得房屋的使用權(quán)。尤其在多個競買人共同取得該使用權(quán)的情況下，在實(shí)際使用中，業(yè)主之間就電梯、公共通道等公共設(shè)施的使用產(chǎn)生矛盾的情形很多。但因?yàn)檎l都沒有取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證，公共設(shè)施到底該怎么使用也沒有依據(jù)。如果三證齊全，這個問題就不會出現(xiàn)。

解決措施：除業(yè)主協(xié)商解決外，可向委托人追究責(zé)任。最后結(jié)果有兩種，一是委托人辦理房產(chǎn)證；二是退回標(biāo)的。如果是法院強(qiáng)制執(zhí)行的，法院會與原房主(或開發(fā)商)協(xié)商辦理房產(chǎn)證，或者退回標(biāo)的。不過，這種情況下，拍賣款往往已被法院執(zhí)行(交給債權(quán)人)。

2、共有財產(chǎn)，一人委托拍賣，其他共有人卻不知情。

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定對共有財產(chǎn)進(jìn)行處分，必須取得所有處分權(quán)人的一致同意才有效。現(xiàn)實(shí)中共有人一方擅自處分房產(chǎn)進(jìn)而被拍賣的，雖然買受人經(jīng)過拍賣取得了房產(chǎn)，但只要其他所有人得知房屋被拍賣后上訴到法院，法院在進(jìn)行核實(shí)后一般都會審理裁定拍賣無效，將房屋恢復(fù)到了拍賣前的狀態(tài)。

解決措施：根據(jù)相關(guān)法律，房屋所有人拍賣共有房產(chǎn)時，需有其他共有人的書面同意，否則，這次拍賣即屬于無效拍賣。如果所有人屬于故意欺詐，責(zé)任由該所有人承擔(dān)。所有人在不了解相關(guān)法律的情況下委托拍賣，而拍賣公司沒有了解清楚事實(shí)而將該房產(chǎn)拍賣，該拍賣公司要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

3、房屋原所有人的抵押、債務(wù)等關(guān)系被隱瞞。

從拍賣機(jī)構(gòu)購買的房產(chǎn)之前已經(jīng)被原所有人抵押或被法院查封的，買受人無法過戶。

解決措施：買受人應(yīng)向委托人要回拍賣款，退回標(biāo)的。但如果拍賣款已不在委托人手上，買受人將十分被動。

以上就是關(guān)于“房產(chǎn)拍賣的基本程序”“房產(chǎn)拍賣的陷阱”相關(guān)問題的簡單介紹。房屋拍賣牽扯買受人大量財產(chǎn)和精力，因此建議房產(chǎn)拍賣的當(dāng)事人向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師進(jìn)行咨詢，在律師的指導(dǎo)下，對所拍賣的房產(chǎn)情況進(jìn)行審查，以防付了款卻無法進(jìn)行房屋登記。