案情簡介：業(yè)主車輛被人扎破車胎

2013年1月，程某所購房屋外墻滲水導(dǎo)致室內(nèi)墻面起泡和空鼓、地板變形等。程某與開發(fā)商、東湖公司、施工單位三方協(xié)商達(dá)成處理方案，但經(jīng)多方多次修理未能修復(fù)。同年，程某停在小區(qū)消防通道的車輛被他人扎破車胎。程某找東湖公司協(xié)助解決事宜，東湖公司經(jīng)查看監(jiān)控，基于案涉小區(qū)存有死角，程某的車輛被誰所扎無法查明，遂告知程某報警解決。但程某認(rèn)為東湖公司物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，拒不繳納2013年全年物業(yè)服務(wù)費(fèi)1865.16元。東湖公司多次向程某索要未果，遂向法院提起訴訟。

法院判決：不構(gòu)成侵權(quán)

法院經(jīng)審理認(rèn)為，東湖公司與金海國際花園業(yè)主委員會簽訂的書面物業(yè)服務(wù)合同合法有效。原告履行了物業(yè)服務(wù)義務(wù)，作為小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)費(fèi)用。被告程某辯稱案涉房屋存在質(zhì)量問題且找過原告維修，原告存在修理不善等服務(wù)不當(dāng)行為，但房屋質(zhì)量問題不是物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。被告有關(guān)因房屋質(zhì)量問題所致的維修義務(wù)，應(yīng)向相關(guān)責(zé)任人主張，故對其上述辯解意見法院不予采納。至于被告車胎被扎一事，法院認(rèn)為，車輛被扎非原告所為；依據(jù)雙方合同約定，并未有原告履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)不當(dāng)?shù)淖C據(jù)，且合同約定由于第三人侵權(quán)導(dǎo)致被告的損失，不能苛責(zé)原告。被告以此為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)用無法律依據(jù)。遂判令被告程某給付原告東湖公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)1865.16元。雙方在法定上訴期內(nèi)均沒有提起上訴。

律師說法：

物業(yè)公司只需盡到善良管理人義務(wù)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。針對現(xiàn)實(shí)中業(yè)主最為普遍的服務(wù)不達(dá)標(biāo)的抗辯意見，《審理意見》進(jìn)一步規(guī)定，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)為由進(jìn)行抗辯并要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，人民法院應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主說明不達(dá)標(biāo)的具體情形；物業(yè)服務(wù)人能夠證明其已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)，物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的秩序有序、清潔，安全保衛(wèi)工作基本到位，業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的抗辯理由不予采納。

不少業(yè)主因房屋質(zhì)量、小區(qū)偷盜行為等遷怒物業(yè)公司，并拒交物業(yè)費(fèi)。依據(jù)權(quán)責(zé)利相對等原則，物業(yè)公司只要做到了其職責(zé)范圍內(nèi)的事情（比如小區(qū)攝像頭良好，巡邏人員定點(diǎn)巡視），其就算履行了善良管理人的注意義務(wù)，不能苛求物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)所有事情負(fù)責(zé)，對于超出物業(yè)公司職權(quán)范圍內(nèi)的事情，業(yè)主可以請物業(yè)公司協(xié)助，找相關(guān)部門及人員予以解決。

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