案情簡介：簽訂購房意向書后沒有能夠及時簽訂買賣合同

一個商鋪，總價款為138萬元。認(rèn)購時王某支付了定金336000元，當(dāng)時約定待工程動工后再交20%，在簽訂正式商品房買賣合同時補(bǔ)交至50%，剩下50%按揭或一次性付清。并且約定，如果通知王某辦理交款和按揭手續(xù)時，王某不來辦理的話，自通知之日起15日后每天支付2‰房屋總價違約金。

意向書簽訂后，王某按時支付了定金336000元。此后，開發(fā)公司又向王某發(fā)出商品房買賣(預(yù)售)合同的通知書，告知王某已取得預(yù)售許可證，并且通知王某應(yīng)該按照約定日期去售樓部簽訂《商品房買賣(預(yù)售)合同》，并辦理相關(guān)手續(xù)，逾期3日將收取總房價每日2‰的違約金。但是，王某未能夠前往簽訂商品房買賣(預(yù)售)合同，也沒有支付剩余購房款。

過了一段時間，該開發(fā)公司給王某發(fā)出了《關(guān)于王某違約處理的通知》，要求王某在一定期限內(nèi)前去處理。之后，該開發(fā)公司兩次向王某發(fā)出通知，要求王某配合完成按揭手續(xù)，逾期視為違約，按約定收取違約金。第二次收到通知后，王某向該開發(fā)公司又支付了購房款552000元。但王某至今未與開發(fā)公司簽訂《商品房買賣(預(yù)售)合同》，也未支付剩余房款。故開發(fā)公司還是將王某訴至法院，要求解除投資意向書并支付違約金。

法院判決：需承擔(dān)責(zé)任

法院審理認(rèn)為，王某與開發(fā)公司簽訂的投資意向書，應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約，并非買賣合同。所以王某提出來的投資意向書系商品房買賣合同的意見并不予以采納。王某接到開發(fā)公司發(fā)出的通知后，沒有能夠履行意向書確定的義務(wù)，所以開發(fā)公司有權(quán)解除購房意向書，同時請求由王某承擔(dān)對應(yīng)的違約責(zé)任，應(yīng)予支持。

律師說法：

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確主要內(nèi)容：(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；(二)商品房基本狀況；(三)商品房的銷售方式；(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；(五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；(七)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(十一)解決爭議的方法；(十二)違約責(zé)任；(十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。

本案中，王某與開發(fā)商雖然對商鋪的坐落、面積、單價、總價、付款方式等進(jìn)行了約定，但尚不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定商品房買賣合同的主要內(nèi)容，所以不能被認(rèn)定為商品房買賣合同關(guān)系已經(jīng)成立，只能認(rèn)定為預(yù)約。同時，王某也無法證明開發(fā)公司存在先行違約行為，故王某不應(yīng)承擔(dān)違約金的抗辯便無法律依據(jù)。律師提醒購房人在簽訂意向書后一定要及時簽訂《商品房買賣(預(yù)售)合同》的正式文本或者在意向書中明確意向書具有買賣合同的效力，以便保護(hù)自己的權(quán)利。

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