一、共有房屋租賃糾紛的處理

對于共有物如何進(jìn)行利用的問題，我國法律沒有明確規(guī)定。一般認(rèn)為，房屋作為共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)按照共有的原則對其進(jìn)行管理和處分。共有房屋的出租，無論是按份共有還是共同共有，都應(yīng)征得全體共有人的同意。有些地方立法作出類似規(guī)定，如《上海市房屋管理?xiàng)l例》第八條第二款規(guī)定，共有的房屋，未經(jīng)全體共有人書面同意的，不得出租。出租共有房屋需全體共有人同意，此為關(guān)于共有物的古老規(guī)則。在現(xiàn)代社會(huì)，已日顯不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)生活的需要。

1、對于共有物的處分行為一般應(yīng)征得所有共有人的同意，這在實(shí)踐中是極為困難的，部分甚至一個(gè)共有人不同意時(shí)，就不能處分共有物，不免會(huì)影響共有物的有效利用，妨礙社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以，近幾年來，一些國家和地區(qū)的立法突破傳統(tǒng)民法關(guān)于共有物處分的規(guī)定，在處分共有物的問題上，采用“多數(shù)決原則”。例如，我國臺(tái)灣地區(qū)《土地法》第三十四條規(guī)定：（1）共有土地或建筑物改良物，其處分、變更及設(shè)定地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)或典權(quán)，應(yīng)以共有人過半及其應(yīng)有部分合計(jì)過半數(shù)之同意行之。但其應(yīng)有部分合計(jì)逾三分之二者，其人數(shù)不予計(jì)算。我國人大立法部門在起草相關(guān)法律草案時(shí)，也有此意見。

2、出租行為是利用行為，一般不會(huì)改變房屋的性質(zhì)，對房屋沒有太大的損害。而現(xiàn)在民法大多提倡“物盡其用”，僅因少數(shù)共有人的不同意見，而影響房屋的利用，不符合社會(huì)的價(jià)值取向。

所以，我們認(rèn)為，對于房屋的租賃只要征得大多數(shù)共有人同意即可。但要注意的是，如果是共同共有，則采取人數(shù)的多數(shù)決方式；如果是按份共有，則采取人數(shù)以及面積的多數(shù)決方式。

二、承租轉(zhuǎn)租房應(yīng)注意的事項(xiàng)

首先，安全性問題。二房東轉(zhuǎn)租商鋪時(shí)必須征得商鋪產(chǎn)權(quán)人的書面同意，同時(shí)必須提供該商鋪的產(chǎn)權(quán)證明，如果是房管所的使用權(quán)商鋪轉(zhuǎn)租，那么還要提供“公有非居住用房租賃合同”；

其次，轉(zhuǎn)租期不得超過上手租期。轉(zhuǎn)租期超過上手租期的部分是無效的，因?yàn)闃I(yè)主到期收回出租商鋪是理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖虑?，所以必須確保租期是有效的，以避免可能發(fā)生的無謂糾紛。

最后，如果二房東是分租部分商鋪，則必須將出租場地的平面圖附在出租合同后面，作為合同附件，同時(shí)必須實(shí)地丈量實(shí)際出租面積。

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