一、效力待定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為

1、限制民事行為能力訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

《合同法》第47條規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，經(jīng)法定代理人追認后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認。相對人可以催告法定代理人在一個月內(nèi)予以追認，法定代表人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權(quán)利。撤銷應當以通知的方式作出……”。該行為中，如某限制民事作為能力人與某人訂立一份受贈與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，系獲純利益之合同，則不必經(jīng)法定代理人追認。

2、無權(quán)代理訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

《民法通則》第66條規(guī)定：“沒有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人追認，被代理人才承擔民事責任。未經(jīng)追認的行為，由行為人承擔民事責任”。

《合同法》第48條規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。相對人可以催告被代理人在一個月內(nèi)予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認前，善意相對人有撤銷的權(quán)利，撤銷應當以通知的方式作出。

3、無處分權(quán)的人訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同無效”。

除了以上三種情形外，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無效的情形

1、因欺詐、脅迫的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效；

2、惡意串通損害國家利益、集體或者第三人利益的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效；

3、以合法形式掩蓋非法目的的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效；

4、損害社會公共利益的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效；

5、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。

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