一、什么是房地產(chǎn)抵押

房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。抵押人是指以房地產(chǎn)作為本人或第三人履行債務擔保的企業(yè)法人、個人和其他經(jīng)濟組織。抵押權人是指接受房地產(chǎn)抵押作為履行債務擔保責任的法人、個人和其他經(jīng)濟組織。抵押物是指由抵押人提供并經(jīng)抵押權人訂可的作為債務人履行債務擔保的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)抵押是指債務人或者第三人不轉移對房地產(chǎn)的占有作為債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人依法享有的拍賣該房地產(chǎn)并優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押是伴隨著中國土地使用權制度改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而產(chǎn)生的一種房地產(chǎn)利用方式，也是融資風險的一種防范措施。房地產(chǎn)價值巨大，由其作為債權擔保之標的物，對于債權的實現(xiàn)甚為有利。

二、如何注銷房地產(chǎn)抵押

依據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(2001年修訂)第35條之規(guī)定，“抵押合同發(fā)生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起15日內，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記”。該辦法中未明確“抵押當事人”的范圍，但市房管局堅持認為，本辦法中的“抵押當事人”包括抵押人與抵押權人。本人認為，本案是因為房產(chǎn)出讓人惡意違約而導致。這意味著由出讓人(抵押人)與銀行(抵押權人)共同辦理抵押權注銷登記已絕無可能，而由抵押權人單方解除抵押權的依據(jù)主要有以下方面：《物權法》第191條第2款之規(guī)定，“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”。本條已明確了受讓人有代為清償債務的權利，且如若受讓人代為清償債務的，抵押權即時消滅。而抵押權人辦理相應的抵押權注銷登記僅為對抵押權已經(jīng)消滅這一法律事實的公示。這一法律事實完全可由抵押權人的單方行為予以確認。另據(jù)建設部《房屋登記辦法》(2008年)第48條之規(guī)定，“經(jīng)依法登記的房屋抵押權發(fā)生下列情形之一的，權利人應當申請抵押權注銷登記：1主債務消滅;… 3抵押權人放棄抵押權”。按照同等位階法律法規(guī)新法效力優(yōu)于舊法的原則，《房屋登記辦法》第48條事實上已經(jīng)對《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第35條做出了明確具體的解釋。受讓人代為清償債務致主債務已經(jīng)消滅且抵押權人明示放棄抵押權的情況下，銀行有權單方注銷該抵押權。

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