一、二手房交易的步驟

第一步，確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同真實(shí)有效。

第二步，產(chǎn)權(quán)查詢。持房產(chǎn)證，到房地產(chǎn)交易中心查詢其是否具有上市資格，是真是偽，有沒(méi)有其他債權(quán)關(guān)系。然后去物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)業(yè)主進(jìn)行家訪，確認(rèn)其房屋的真實(shí)情況，業(yè)主的共有人是否同意出售，在房屋中租住的人是否愿意搬出。然后在現(xiàn)場(chǎng)拍兩張照片，一張為樓體全景，一張為帶門(mén)牌號(hào)的房屋照片。在小區(qū)物業(yè)公司了解物業(yè)欠費(fèi)情況。

第三步，到公證處進(jìn)行公證，公證內(nèi)容為買(mǎi)賣(mài)雙方委托開(kāi)太辦理相關(guān)手續(xù)。

第四步，由開(kāi)太公司從民生銀行為買(mǎi)方申請(qǐng)貸款，買(mǎi)方應(yīng)準(zhǔn)備相應(yīng)的文件。民生銀行在開(kāi)太有駐點(diǎn)，可以現(xiàn)場(chǎng)和買(mǎi)方面簽貸款合同。

第五步，一般在兩天內(nèi)貸款將獲得批準(zhǔn)。這時(shí)候，開(kāi)太將建立一個(gè)資金監(jiān)管賬號(hào)，要求買(mǎi)方將首付款打入該賬號(hào)，再將民生銀行的貸款打入該賬號(hào)。

第六步，在北京住房公積金管理中心擔(dān)保中心、民生銀行和開(kāi)太三方共同認(rèn)可的前提下，將資金監(jiān)管賬號(hào)里的資金為賣(mài)方完成提前還款手續(xù)，解除抵押登記，拿出房產(chǎn)證，并在房產(chǎn)交易中心為雙方辦理過(guò)戶手續(xù)，完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

第七步，把資金監(jiān)管賬號(hào)里的剩余房款結(jié)算給賣(mài)房人，同時(shí)為買(mǎi)房人做抵押登記。

二、二手房的注意事項(xiàng)

1、避免中介公司的暗箱操作

其一，某些中介以個(gè)人買(mǎi)房名義現(xiàn)金收購(gòu)業(yè)主房屋，利用收購(gòu)的形式賺取不正當(dāng)差價(jià);另外，業(yè)主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實(shí)際上如果中介公司在銷(xiāo)售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)(尚未過(guò)戶)從事不法活動(dòng)，業(yè)主仍然脫不了干系。

其二，當(dāng)業(yè)主與中介公司簽訂獨(dú)家代理協(xié)議時(shí)，協(xié)議中可能存在“霸王條款”，主要是在代理協(xié)議中無(wú)代理銷(xiāo)售時(shí)間的限制及不能按時(shí)完成委托的賠付標(biāo)準(zhǔn)，但是如果業(yè)主不通過(guò)該中介售房，卻要承擔(dān)高金額的違約金。

其三，在交易過(guò)程中，大部分情況下，所有費(fèi)用都須買(mǎi)方承擔(dān)，但不法中介不明確告知買(mǎi)方在交易過(guò)程中需要交納的費(fèi)用，只告知買(mǎi)方全部買(mǎi)下標(biāo)的房產(chǎn)需要的價(jià)款，實(shí)際上所謂的“全包價(jià)”比經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該收取的服務(wù)費(fèi)用及代收的稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用高得多。

2、維修基金余額的結(jié)算與更名

買(mǎi)賣(mài)雙方通常都會(huì)在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時(shí)約定過(guò)于籠統(tǒng)，只寫(xiě)“送”或者“不送”。事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會(huì)遇到例外情況，即賣(mài)方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買(mǎi)賣(mài)合同中約定不明確，賣(mài)方可以認(rèn)為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買(mǎi)方自行繳付;而買(mǎi)方也可以認(rèn)為，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買(mǎi)方名下。因此，交易雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。