一、房屋修繕責(zé)任的一般規(guī)定

房屋所有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋修繕責(zé)任。其他房屋修繕責(zé)任按照下列規(guī)定確定：①租賃房屋的修繕，由租賃雙方約定修繕責(zé)任；②委托管理房屋的修繕，由受托人按照委托合同承擔(dān)修繕責(zé)任；③代管房屋的修繕，由代管人承擔(dān)修繕責(zé)任；④保管自修公產(chǎn)房屋的修繕，由使用單位承擔(dān)修繕責(zé)任；⑤在保修期限內(nèi)的房屋修繕，由負(fù)有保修責(zé)任的一方承擔(dān)修繕責(zé)任；⑥實(shí)行物業(yè)管理的房屋，保修期限屆滿后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修繕，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同承擔(dān)修繕責(zé)任；⑦供水、供電、供氣、供熱、排水等設(shè)施設(shè)備的修繕，由其專業(yè)經(jīng)營管理部門按照有關(guān)規(guī)定承擔(dān)修繕責(zé)任；⑧因供水、供電、供氣、供熱、排水、市政、電訊、綠化、人防等施工造成房屋損壞的，由組織施工的專業(yè)部門承擔(dān)修繕責(zé)任；⑨已售出的公有住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修繕，由售房單位按照有關(guān)規(guī)定承擔(dān)修繕責(zé)任；⑩因使用不當(dāng)或者人為造成房屋及設(shè)施設(shè)備損壞的，由當(dāng)事人承擔(dān)修復(fù)和賠償責(zé)任。

二、租賃房屋修繕責(zé)任的承擔(dān)

1、在房屋租賃期間，出租房屋的修繕義務(wù)應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)?

《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第19條規(guī)定：“修繕出租房屋是出租人的責(zé)任。出租人對(duì)房屋及其設(shè)備，應(yīng)當(dāng)及時(shí)、認(rèn)真地檢查、修繕，保障住房安全。房屋出租人對(duì)出租房屋確實(shí)無力修繕的，可以和承租人合修。承租人付出的修繕費(fèi)用可以折抵租金或由出租人分期償還?！备鶕?jù)這一規(guī)定以及其他法律法規(guī)和政策，房屋修繕義務(wù)的承擔(dān)可按以下方法處理。

(1)、如果租賃合同中明確約定了出租房屋修繕義務(wù)的，應(yīng)按約定履行;如果合同中沒有約定或者約定不明確的，應(yīng)由出租人承擔(dān)。

(2)、如果出租人確實(shí)無力修繕房屋，可以由出租人與承租人合修，或者由承租人單獨(dú)修繕。承租人因此支出的必要費(fèi)用可以折抵租金，或者由出租人分期償還。

(3)、房屋確屬危險(xiǎn)房屋，可能危及承租人人身、財(cái)產(chǎn)安全，承租人可以催告出租人修繕，出租人拒不修繕或者無法告知出租人的，承租人可以自己代修或請(qǐng)人代修。因此支出的必要費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。

(4)、承租人為了住用方便，擅自改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、增添附屬設(shè)備，不屬于必要維修費(fèi)用，出租人不予承擔(dān)。承租人因此損壞租賃房屋的，應(yīng)賠償出租人的損失。

值得注意的是，住宅房屋的出租人對(duì)房屋負(fù)有修繕的義務(wù)。但是在房屋租賃關(guān)系中，房屋是由承租人占有使用，他對(duì)承租房屋負(fù)有維護(hù)原有建筑，妥善保管，善意使用，使之免受自然損害和第三人不當(dāng)影響的義務(wù)。在租賃期間，承租人如發(fā)現(xiàn)房屋缺陷，應(yīng)采取有效措施以防止缺陷擴(kuò)大，并立即通知出租人。如未及時(shí)通知出租人而導(dǎo)致缺陷擴(kuò)大或房屋毀損，承租人應(yīng)承擔(dān)損害擴(kuò)大部分的賠償責(zé)任。

另外，如果出租人無力修繕出租房屋，應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行處理?通常情況下，城市私有房屋出租人應(yīng)對(duì)出租房屋及時(shí)修繕，保障住用安全，避免拖延不修，造成坍塌事故，致使他人人身、財(cái)產(chǎn)遭受損失。如果出租人對(duì)出租房屋確實(shí)無力修繕，可與承租人進(jìn)行協(xié)商，由承租人墊款修繕。由于房屋修繕是出租人而非承租人的責(zé)任，因此承租人修繕的墊款要扣抵房屋租金或由出租人分期償還。

2、在房屋租賃期間，出租人如果遲遲不履行房屋維修義務(wù)如何解決？

在房屋租賃期間，出租人如果遲遲不履行房屋維修義務(wù)，承租人可以拒付房屋租金。在房屋租賃合同關(guān)系中，支付租金和修繕房屋都是租賃合同的主要條款。因此，一方違反其中的一項(xiàng)義務(wù)，另一方可以援用同時(shí)履行抗辯權(quán)，即未約定先后履行順序的雙務(wù)合同中，當(dāng)事人應(yīng)同時(shí)履行，合同的當(dāng)事人一方在他方未為對(duì)待給付之前，有權(quán)拒絕自己的履行義務(wù)。據(jù)此，在房屋租賃期間，出租人不積極履行房屋的維修義務(wù)，承租人是可以拒付房屋租金的。

但需要注意的是，同時(shí)履行抗辯權(quán)不能濫用，它的行使是有嚴(yán)格的條件限制的：

其一，須雙方互負(fù)的債務(wù)均已屆清償期。如因出租人不肯維修房屋，而承租人拒絕支付租金時(shí)，出租人不得以此為理由，要求取回其已交付的租賃房屋，因?yàn)槌凶馊酥皇窃谧赓U關(guān)系期滿或終止時(shí)，才負(fù)有返還房屋的義務(wù)。

其二，雙方當(dāng)事人之間的債務(wù)是根據(jù)同一個(gè)合同產(chǎn)生的。如果雙方當(dāng)事人的債務(wù)不是基于同一合同，即使在事實(shí)上密切關(guān)系，也不能主張同時(shí)履行抗辯權(quán)。如承租人為保養(yǎng)租賃房屋曾支付過一定的維修費(fèi)用，為了要求返還費(fèi)用而援用同時(shí)履行抗辯權(quán)，拒絕返還租賃房屋，這顯然是不適當(dāng)?shù)摹?/p>

房?jī)r(jià)不斷攀升，選擇租賃房屋已成為很多人的無奈之舉，已經(jīng)普遍存在于現(xiàn)實(shí)社會(huì)。由此引發(fā)的糾紛也越來越多，其中房屋修繕就是一種常見的糾紛。以上就是關(guān)于“租賃房屋修繕責(zé)任由誰承擔(dān)”“租賃房屋修繕屬于誰的責(zé)任”相關(guān)問題的簡(jiǎn)單介紹。如果承租人或者出租人因此卷入糾紛，建議當(dāng)事人向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師進(jìn)行咨詢，在律師的專業(yè)指導(dǎo)下采取最有利于自己的措施。