一、什么是定金？

房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金屬于立約定金。從學(xué)理上解釋?zhuān)ń鸱譃榱⒓s定金、證約定金、成約定金、解約定金、違約定金。2000年12月8日《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》頒布之前，擔(dān)保法和合同法僅規(guī)定了違約定金一種形式。“擔(dān)保法司法解釋”根據(jù)司法實(shí)踐的需要，對(duì)定金的形式作了擴(kuò)展性規(guī)定，在已有的違約定金的基礎(chǔ)上，又具體規(guī)定了立約定金、成約定金、解約定金等形式。房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金是為了保證購(gòu)房人與售房人之間訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同而交付的定金，因而屬于立約定金。嚴(yán)格地講認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于預(yù)約性質(zhì)，是為了將來(lái)訂立買(mǎi)賣(mài)合同而訂立的契約。那么，認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金既可以看成是保證訂立合同的立約定金，也可以看成是認(rèn)購(gòu)書(shū)的履約定金。即當(dāng)事人拒絕訂立主合同，便是對(duì)預(yù)約義務(wù)的違反，便要受到定金條款的約束。

二、如何認(rèn)識(shí)購(gòu)房定金？

一定要關(guān)注定金罰則的適用條件：如果當(dāng)事人間有立約定金合同且定金已實(shí)際支付，那么定金合同是實(shí)踐性合同，即只有在定金實(shí)際支付時(shí)，定金合同才生效。否則，定金合同不生效，當(dāng)然也不能適用定金罰則。

如果一方當(dāng)事人在簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)后，明確表示拒絕訂立主合同，或者通過(guò)其行動(dòng)表明拒絕訂立主合同的，均屬于拒絕訂立主合同的情形。當(dāng)事人間不能就主合同的條款協(xié)商一致，不能一概而論認(rèn)為是一方當(dāng)事人拒絕訂立主合同，若主合同的條款在認(rèn)購(gòu)書(shū)上已經(jīng)有了約定，則雙方應(yīng)當(dāng)接受，否則即屬于拒絕訂立主合同。若當(dāng)事人協(xié)商的主合同條款在預(yù)約中無(wú)約定，則當(dāng)事人協(xié)商不成的，不能認(rèn)為是任何一方當(dāng)事人違反預(yù)約的約定，拒絕訂立主合同，因而不能適用定金罰則。如果也將此情形認(rèn)為是一方當(dāng)事人拒絕訂立主合同，適用定金罰則，那么結(jié)果必然是要求購(gòu)房人在訂立了認(rèn)購(gòu)書(shū)之后，必須無(wú)條件地接受開(kāi)發(fā)商提出的每一項(xiàng)主合同條款。這不符合合同法的誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則。