案例簡介：房屋過戶后原權(quán)利人之間引發(fā)爭議，案外人提出異議

上海市浦東新區(qū)南碼頭路XXX弄XXX號XXX室（以下簡稱系爭房屋）原為動遷安置房，原告作為安置人一直居住在內(nèi)。原告對系爭房屋享有居住權(quán)。原告與被告因系爭房屋的權(quán)屬一直存有紛爭，并發(fā)生多次訴訟。原告得知被告欲出售系爭房屋后便在系爭房屋門窗上張貼告示，告知購房人系爭房屋存在糾紛。但被告為了達(dá)到非法轉(zhuǎn)讓的目的，被告與他人簽訂房屋買賣合同，將系爭房屋轉(zhuǎn)讓他人。買受人來收房時，已明知其房屋出賣人為其權(quán)利人，至于出賣人與原告之間的內(nèi)部約定對其無約束力，買受人仍要購買并辦理過戶手續(xù)，并搬入該爭議房屋入住。原告無奈，故起訴房屋明顯低價、惡意串通，要求判令被告間簽訂的系爭房屋的《房屋買賣合同》無效。

被告同辯稱，被告屬于真實(shí)買賣房屋的行為，并且支付了購房對價。被告間房屋買賣真實(shí)有效，并非惡意買賣，原告系惡意訴訟，原告并不在系爭房屋內(nèi)居住，稱原告在系爭房屋上張貼告示不屬實(shí)。系爭房屋和上海市浦東新區(qū)南碼頭路XXX弄XXX號XXX室（以下簡稱302室房屋）是一起動遷的，動遷時有5個安置人，即被告夫婦，原告父母及原告。2006年被告家庭內(nèi)部簽訂家庭協(xié)議，由被告方某取得系爭房屋，被告方某支付相應(yīng)的房屋折價款給其他家庭成員。該協(xié)議已履行完畢。

法院判決：被告之間房屋買賣合同有效，駁回原告訴訟請求

經(jīng)審理查明，2006年5月23日被告方某某與方某1、方方某2、方某3共同簽署《安置協(xié)議書》一份，載明內(nèi)容為：方某1協(xié)商同意系爭房屋轉(zhuǎn)讓給方某某；系爭房屋作價人民幣45萬元，其中10萬元作為父母的贍養(yǎng)費(fèi)和護(hù)理費(fèi)，方某3分配金額為5萬元，方某某、方某1、方某2各分配10萬元，但支付金額目前有困難，以欠條字據(jù)為準(zhǔn)，欠條由方某某出給方某1、方某2、方某3，本協(xié)議簽訂之日起原告戶口遷出，被告方某戶口遷入，考慮到動遷戶口遷移事宜，戶口目前可不作調(diào)整，但動遷結(jié)束應(yīng)立即辦理；本協(xié)議一式五份，父母和兄妹四人各執(zhí)一份，經(jīng)五方簽章后生效。

法院認(rèn)為，所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。系爭房屋原權(quán)利人為被告方某，其通過房屋買賣的形式將系爭房屋出售給被告潘某，是享有處分該不動產(chǎn)的權(quán)利人。被告之間在履行合同過程中存在的交易瑕疵及由此帶來的交易風(fēng)險由三被告承擔(dān)?，F(xiàn)被告方均表示房屋買賣合同真實(shí)有效，系爭房屋已辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，被告之間的房屋買賣合同已實(shí)際履行。原告主張其在系爭房屋內(nèi)享有居住權(quán)，被告方系惡意串通損害了原告的合法權(quán)益。對此，本院認(rèn)為，系爭房屋的原權(quán)利人為被告方某，原告已經(jīng)不是系爭房屋的權(quán)利人，被告方處分系爭房屋無需征得原告的同意。

律師說法：有爭議房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶 有爭議房屋受法律保護(hù)嗎？

房屋是否可以進(jìn)行交易，通常有法律的明確規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定某些房屋的買賣是要受到限制的，包括：1．以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的房屋建設(shè)工程，如未完成開發(fā)投資總額的25%以上，其商品房是不能買賣的。嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)商通過炒賣地皮而牟取暴利，以保障房地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施。2．司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制了房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不能買賣。3．在未經(jīng)其他共有人書面同意的情況下，共有房屋不得出賣。共有房屋是指房屋的所有權(quán)為兩個或兩個以上的權(quán)利人所共有的房屋。4．權(quán)屬有爭議的房屋不能出賣。買賣權(quán)屬有爭議的房屋，由于權(quán)屬不明，可能會影響交易的合法性。因此，在權(quán)屬爭議解決之前，該房屋不得買賣。5．對未經(jīng)依法登記領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的房屋不能買賣。未履行權(quán)屬登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利不具有法律效力，其出賣房屋的行為不受法律保護(hù)。

      本案的裁判依據(jù)是，原告非系爭議房屋權(quán)利人，原告與被告之間已通過內(nèi)部協(xié)議已約定房屋權(quán)利歸屬，且多方已簽字認(rèn)可，買受人購房時，已支付房款對價，并已過戶和入住。法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。本案即為“有爭議房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶有爭議房屋受法律保護(hù)嗎？”的相關(guān)問題解答。如果您在買房過程中能順利交易，為了避免以后房屋爭議，最好在簽訂購房合同時，調(diào)查該房屋的權(quán)屬情況，是否有爭議或有權(quán)利轉(zhuǎn)讓限制。如果自己不能調(diào)查，可以尋求房產(chǎn)專業(yè)律師的意見，他們或許能給您專業(yè)的意見。

徐紅英律師：13818076833

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