農(nóng)村私有房屋買賣有什么法律法規(guī)，有哪些規(guī)定？

在分析農(nóng)村私有房屋買賣合同的法律效力之前，有必要對(duì)我國(guó)現(xiàn)行涉及農(nóng)村私有房屋買賣和農(nóng)村宅基地使用權(quán)問(wèn)題的政策、法律、規(guī)章等進(jìn)行認(rèn)真、細(xì)致的耙梳，從法解釋論的角度出發(fā)，結(jié)合我國(guó)房屋轉(zhuǎn)讓有關(guān)的現(xiàn)行法律規(guī)范的法條和農(nóng)村的實(shí)際情況逐條進(jìn)行分析。

1、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條∶當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

本條是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分的規(guī)定。農(nóng)民訂立私有房屋買賣合同是物權(quán)變動(dòng)的原因，其產(chǎn)生的法律關(guān)系屬于債權(quán)債務(wù)關(guān)系，其法律效力應(yīng)適用合同法律規(guī)范調(diào)整;未辦理物權(quán)登記的，只是不產(chǎn)生物權(quán)效力。

2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條∶中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

從上面法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，所以集體土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對(duì)于村民免費(fèi)獲得的宅基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，涉及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的，并沒(méi)有對(duì)房屋受讓人的身份進(jìn)行限定。

3、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條∶農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

從六十二條可以看出這是對(duì)宅基地使用權(quán)的一種規(guī)定，且是針對(duì)農(nóng)村宅基地申請(qǐng)及建房的規(guī)定，而此條中對(duì)于農(nóng)村村民出賣、出租住房沒(méi)有禁止性規(guī)定，只是說(shuō)農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)，這是對(duì)申請(qǐng)宅基地的限制。從此條可以看出農(nóng)村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實(shí)是對(duì)農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地時(shí)對(duì)其是否有符合規(guī)定的宅基地進(jìn)行嚴(yán)格審查。目前，農(nóng)村一戶擁有多處宅基地現(xiàn)實(shí)中已普遍存在，大多是申請(qǐng)建房后又繼承房屋和購(gòu)入房屋的，如規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，那么使農(nóng)民在繼承權(quán)房屋遺產(chǎn)上存在矛盾。

4、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條∶農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

從上可知，這條是針對(duì)建設(shè)用地來(lái)說(shuō)，除了第二款規(guī)定外，農(nóng)民集體所有的土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建設(shè)，就不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，此款筆者認(rèn)為不能否認(rèn)農(nóng)村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經(jīng)批準(zhǔn)的，其本身即是非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，所有權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓房屋法律應(yīng)是允許的。

5、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十二條宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

第一百五十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

該兩條規(guī)定了宅基地使用權(quán)的內(nèi)容及取得、行使、轉(zhuǎn)讓等規(guī)定。與宅基地轉(zhuǎn)讓有關(guān)的有益提示是，宅基地的轉(zhuǎn)讓可依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，即可按部門規(guī)章，而部門規(guī)章有很多禁止性規(guī)定;而《中華人民共和國(guó)立法法》第八條中規(guī)定“民事基本制度事項(xiàng)只能制定法律”及最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋》第4條進(jìn)一步規(guī)定“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！?，因此上述所謂“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”應(yīng)解釋為國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，現(xiàn)行的國(guó)家有關(guān)部門的規(guī)范性文件不是民事基本制度的法律淵源。

6、1982年1月7日《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)<第二次全國(guó)農(nóng)村房屋建設(shè)工作會(huì)議紀(jì)要>的通知》明確規(guī)定∶……社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請(qǐng)審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長(zhǎng)期使用，所有權(quán)仍歸集體，嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。

筆者認(rèn)為這條規(guī)定是針對(duì)宅基地所有權(quán)嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓;屬于國(guó)家有關(guān)部門的規(guī)范性文件，不是民事基本制度的法律淵源，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。

7、1999年5月6日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》(以下簡(jiǎn)稱通知)的第二條規(guī)定∶加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);對(duì)符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

此條也是針對(duì)禁止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地;明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購(gòu)買農(nóng)村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農(nóng)村戶口不能購(gòu)買的規(guī)定相類似。對(duì)于已批宅基地農(nóng)民建房后賣房而引起的宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)并沒(méi)有禁止;以上的規(guī)定屬于國(guó)家有關(guān)部門的規(guī)范性文件，不是民事基本制度的法律淵源，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。

8、2004年11月國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定∶嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。該條規(guī)定是屬于國(guó)家有關(guān)部門的規(guī)范性文件，不是民事基本制度的法律淵源，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。