案例簡(jiǎn)介：原告訴被告違約一房二賣(mài)，請(qǐng)求返還購(gòu)房款

原告訴稱(chēng)。被告于2010年9月21日收到原告購(gòu)買(mǎi)松江區(qū)金港花園XXX號(hào)XXX室房屋的房款65萬(wàn)元。但被告未經(jīng)原告同意擅自將該房屋另行又出售給他人?，F(xiàn)原告起訴要求被告返還65萬(wàn)元。被告洪某辯稱(chēng)：系爭(zhēng)房屋雖然原先登記在被告洪某名某，但實(shí)際權(quán)利人為被告宋某。對(duì)于原告支付房款的情況，其不清楚，也未收到過(guò)房款，故不同意原告對(duì)其所提的訴訟請(qǐng)求。

法院判決：原被告房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系存疑點(diǎn)，駁回原告訴求

經(jīng)審理查明，原告主張其與被告之間存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，并且已經(jīng)支付房款65萬(wàn)元，為此，其提供了房屋購(gòu)買(mǎi)協(xié)議、欠條、收條、付款憑證等證據(jù)。但結(jié)合本案具體案情看，原、被告之間是否存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系以及原告是否支付被告房款存在如下疑點(diǎn)，有違常理。其一、雖然原告提供了相關(guān)的付款憑證，但這些憑證中部分款項(xiàng)系發(fā)生在2010年9月23日之后，這與原告自述其于2010年9月23日已付65萬(wàn)元存在矛盾，而原告又未作合理解釋?zhuān)瑫r(shí)與房屋購(gòu)買(mǎi)協(xié)議中所述“于2010年9月21日乙方（原告）已付清房款六十五萬(wàn)元整”存在矛盾。其二、從原告提供的相關(guān)憑證看，65萬(wàn)元款項(xiàng)分了多筆支付，與正常的房屋買(mǎi)賣(mài)交易中一般為大額支付、付款相對(duì)集中存在較大區(qū)別。其三、系爭(zhēng)房屋早在2011年2月就已經(jīng)過(guò)戶(hù)至案外人名某，在此相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，原告未主張權(quán)利，直到現(xiàn)在才向法院提起訴訟，顯然存在不合理之處。綜上，本院認(rèn)為原告主張?jiān)?、被告之間存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系以及已支付房款65萬(wàn)元的事實(shí)，證據(jù)不足，本院難以認(rèn)定。

律師說(shuō)法：一房二賣(mài) 如何確定房屋歸誰(shuí)所有

對(duì)于兩份房屋買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)說(shuō)，依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，只要行為人具有相應(yīng)的民事行為能力、意思表示真實(shí)又不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或者社會(huì)公共利益，則該房屋買(mǎi)賣(mài)合同均為有效合同，最終房屋所有權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移屬于合同履行的問(wèn)題，并不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同本身的效力。

登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的典型公示方法和生效要件，因此，當(dāng)出賣(mài)人已為某一買(mǎi)受人辦理了房屋登記過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，該買(mǎi)受人便依登記取得了房屋的所有權(quán)，此種情況下不論出賣(mài)人與其他買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同是在辦理登記手續(xù)之前還是之后，其他買(mǎi)受人均不能再取得房屋的所有權(quán)。而如果出賣(mài)人將房屋交付于某一買(mǎi)受人占有使用，并不能發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果，但此時(shí)該買(mǎi)受人基于買(mǎi)賣(mài)合同事實(shí)上管領(lǐng)該房屋，形成一種有權(quán)占有，這種占有是應(yīng)該受法律保護(hù)的。另外，房屋的交付是房屋出賣(mài)人對(duì)合同的部分履行，為了減少合同履行的費(fèi)用，由占有人取得房屋所有權(quán)最符合“效益最大化”的經(jīng)濟(jì)原則。因此，在買(mǎi)受人均未辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記的情況下，應(yīng)由先行占有的買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)。

一房?jī)少u(mài)案件中，買(mǎi)受人會(huì)通過(guò)請(qǐng)求出賣(mài)人繼續(xù)履行合同，仍無(wú)法取得房屋，致使房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，出賣(mài)人的行為即構(gòu)成根本違約，符合《合同法》第94條第4款法定解除條件，這時(shí)無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以解除與出賣(mài)人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，要求出賣(mài)人退還購(gòu)房款本金及利息或請(qǐng)求支付違約金。上述案例中，原告的相關(guān)證據(jù)并不能有效證明購(gòu)房合同確實(shí)存在以及自己確實(shí)支付了相關(guān)購(gòu)房款，故法院判決駁回原告訴訟請(qǐng)求。

以上就是對(duì)“一房二賣(mài)，如何確定房屋歸誰(shuí)所有”問(wèn)題的基本解答。為了避免賣(mài)方在交易過(guò)程中為了自己的利益將房屋多次出賣(mài)，專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師建議大家，滿(mǎn)足相關(guān)條件后請(qǐng)及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，避免一些不法賣(mài)房人借機(jī)牟利。歡迎咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師。

判決書(shū)網(wǎng)址：

http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=f79a75ef-c93e-4b0b-855b-d397d6acac7f&KeyWord=房屋買(mǎi)賣(mài)