代買房合同有效，隱名人能否要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記？

導(dǎo)讀：代買人與賣方的房屋買賣合同簽訂后，不影響代買人與隱名人之間委托關(guān)系的成立，并且代買人與隱名人當(dāng)之間約定產(chǎn)權(quán)實(shí)際歸屬的，該約定在雙方之間是有效的。代買人本應(yīng)將處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)交給實(shí)際購(gòu)買人，但是該房屋畢竟是登記在代買人的名下，那么代買房合同有效，隱名人能否要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記？請(qǐng)看下文案例。

案情簡(jiǎn)介：代買房合同有效，隱名人可要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

2007年7月，張某通過中介購(gòu)房，并與徐某簽訂賣方定金合同，徐某交了一萬(wàn)元定金，后以徐某非實(shí)際購(gòu)買人受欺詐為由主張撤銷合同并返還定金，實(shí)際上該房屋是尹某委托徐某代買并將委托書作了公證。但是同年8月，當(dāng)尹某要求徐某幫助其根據(jù)兩人約定把這個(gè)房屋所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記到自己的名下，但確被告知徐某以低價(jià)將房屋另售他人。

法院判決：代買房合同有效

經(jīng)審理查明，徐某代尹某與張某簽訂的買房合同有效，但房產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)以房產(chǎn)交易中心登記為準(zhǔn)，雖然徐某與尹某之間約定產(chǎn)權(quán)實(shí)際歸屬的，只能說(shuō)明該約定在當(dāng)事人之間有效。根據(jù)《物權(quán)法》（2007年10月1日）第17條：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記薄一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記薄確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記薄為準(zhǔn)?！薄逗贤ā罚?999年10月1日）第402條：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外?！钡?03條：“受托人以自己的名義與訂立第三人訂立合同時(shí)，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對(duì)第三人的權(quán)利，但第三人與受托人訂立合同時(shí)如果知道該委托人就不會(huì)訂立合同的除外。受托人因委托人的原因?qū)Φ谌瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向第三人披露委托人，第三人因此可以選擇受托人或者委托人作為相對(duì)人主張其權(quán)利，但第三人不得變更選定的相對(duì)人。委托人刑事受托人對(duì)第三人的權(quán)利的，第三人可以向委托人主張其對(duì)受托人的抗辯。第三人選定委托人作為其相對(duì)人的，委托人可以向第三人主張其對(duì)受托人的抗辯以及受托人對(duì)第三人的抗辯。”

律師說(shuō)法：代買房合同有效，隱名人能否要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記？

徐某以自己名義所實(shí)施的代理行為不違反《合同法》第403條關(guān)于“隱名代理”之規(guī)定，無(wú)論徐某對(duì)相對(duì)人披露被代理人的具體情況在實(shí)施該代理行為前后，均不影響其委托關(guān)系成立。本案張某認(rèn)為徐某故意隱瞞房屋實(shí)際購(gòu)買人的情況下以自己作為代買方與張某訂約，該行為已對(duì)張某構(gòu)成欺詐的主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，故該案涉合同應(yīng)認(rèn)定有效，并且張某要求撤銷合同并返還所付定金的請(qǐng)求不應(yīng)支持。

本案中的徐某代理賣房，實(shí)際的權(quán)利人處于隱名的狀態(tài)下只是借由第三方實(shí)行某些權(quán)利。隱名人尹某與顯名人徐某因合同而在彼此間設(shè)置了權(quán)利義務(wù)關(guān)系，交易行為系雙方意思真是表示，行為主觀上并無(wú)損害第三人利益的故意，但是代購(gòu)協(xié)議的隱名購(gòu)房人讓他人代購(gòu)房屋，避開了地方政府的一般性規(guī)定，而非國(guó)家法律和行政法規(guī)，一旦發(fā)生糾紛，不應(yīng)認(rèn)為無(wú)效，因?yàn)楹贤ㄉ系暮贤瑹o(wú)效，是有嚴(yán)格的條件和情形限制，法院不宜擴(kuò)大解釋和擴(kuò)大適用，否則會(huì)影響交易安全和有損市場(chǎng)信賴原則。但是房產(chǎn)畢竟是以房產(chǎn)交易中心登記為準(zhǔn)，當(dāng)事人之間約定產(chǎn)權(quán)實(shí)際歸屬的僅在當(dāng)事人之間有效。

 以上就是關(guān)于“代買房合同有效，隱名人能否要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記”的案例介紹，在這里要提醒大家，隱名買房雖然能規(guī)避一些限購(gòu)政策，但因?yàn)榉课菟袡?quán)畢竟是以房產(chǎn)交易中心登記為準(zhǔn)，并且隱名或借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不會(huì)得到支持。隱名人與代買人之間的約定存在著風(fēng)險(xiǎn)，如果房屋沒有實(shí)際過戶，隱名人就要承擔(dān)對(duì)自己不利的后果。如果出現(xiàn)糾紛，最好咨詢律師幫助分析，以免造成不必要的損失。