限購(gòu)一來(lái)房屋買(mǎi)賣(mài)泡湯

3月份，樓市形勢(shì)不錯(cuò)，有一對(duì)小夫妻通過(guò)中介看中老林家翠苑的房子，最后雙方談定價(jià)格200萬(wàn)元。中介還特意詢(xún)問(wèn)了小夫妻，你們有房嗎，小夫妻說(shuō)，沒(méi)有的，我們是外地來(lái)杭的，此前一直在杭州租房的。小夫妻付了5萬(wàn)意向金。而這邊拿了5萬(wàn)意向金的老林夫婦隨即在城西女兒家附近相中一套95平方米的公寓，因?yàn)槔狭址蚱蘧诵菀呀?jīng)不能辦理按揭貸款，他們與房東約定400萬(wàn)購(gòu)房款一次性付清，并付了10萬(wàn)意向金。

向老林買(mǎi)房的小夫妻一直拖到新政出臺(tái)的第二天在中介的催促下趕來(lái)簽正式合同，在簽合同的過(guò)程中，中介再次詢(xún)問(wèn)了一遍各自情況，“沒(méi)有房子吧，沒(méi)有房貸吧？”小夫妻說(shuō)，沒(méi)房子，以前老家有過(guò)房貸，還清了，房子也賣(mài)了。按照此次新政，無(wú)住房但有貸款記錄的，首付款比例從4成提高到6成。200萬(wàn)的房?jī)r(jià)，提高兩成即意味著40萬(wàn)元。小夫妻傻眼了，買(mǎi)不起。老林是個(gè)通情達(dá)理的人，他退了小夫妻的5萬(wàn)意向金。賣(mài)不了翠苑的房子，老林也無(wú)法一次性付清城西400萬(wàn)的房款，但是當(dāng)老林去那邊找房東談的時(shí)候，那邊的房東火了，通過(guò)中介甩下一句，意向金我不退的，連見(jiàn)面都不愿意。

限購(gòu)升級(jí)這些難題怎么解

因?yàn)樾抡?dǎo)致房產(chǎn)交易不能履行，要從兩方面來(lái)分析。

一、如果是“限購(gòu)”，也就是說(shuō)沒(méi)有買(mǎi)房資格而導(dǎo)致合同無(wú)法履行，合同應(yīng)當(dāng)解除。此時(shí)，由于合同解除的原因不能被歸責(zé)于任何一方，而且通常情況下也是合同雙方事先無(wú)法預(yù)測(cè)，因此合同解除后一般情況下互不追究違約責(zé)任。出售方已經(jīng)收取的定金、購(gòu)房款、認(rèn)籌款應(yīng)當(dāng)退還。

二、如果是限貸導(dǎo)致交易不能履行，情況復(fù)雜要一案一分析。因?yàn)橘J款首付要求的提高，雖然增加了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，但“不必然”導(dǎo)致合同無(wú)法履行或者難以履行。房產(chǎn)由于其大額、不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)，一般在立約前都會(huì)較普通交易更為謹(jǐn)慎，購(gòu)房人在立約前就應(yīng)當(dāng)充分考慮到自己的現(xiàn)在以及將來(lái)的支付能力變化。特別是在房市政策頻繁調(diào)整的情況下，購(gòu)房人對(duì)于政策可能調(diào)整，是具有一定的預(yù)期的。如果涉及商品房新房買(mǎi)賣(mài)，根據(jù)司法解釋的精神，一般可以解除合同，而購(gòu)房者不承擔(dān)違約責(zé)任。出售方應(yīng)當(dāng)退還購(gòu)房款及定金；如果購(gòu)房者確實(shí)僅僅因?yàn)橄拶J升級(jí)的原因而導(dǎo)致無(wú)履約能力，那么一般來(lái)說(shuō)可以解除合同，并且購(gòu)房者的責(zé)任將會(huì)減輕。借鑒北上廣的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)實(shí)際情況購(gòu)房者可以減輕違約責(zé)任，甚至不承擔(dān)違約責(zé)任。

以上就是生活中常遇到的問(wèn)題，希望對(duì)您有所幫助。司法實(shí)踐中引發(fā)的糾紛紛繁復(fù)雜，建議最好事先咨詢(xún)相關(guān)的房產(chǎn)法專(zhuān)家律師，以期事件得到妥善解決。