案情簡(jiǎn)介：委托他人賣房后又反悔

2015年10月18日，原告通過(guò)第二被告吉林省今朝裝飾設(shè)計(jì)有限公司提供的中介服務(wù)，與被告王洋簽訂房屋買賣合同，購(gòu)買長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū)東萊南街信達(dá)東灣半島B組房產(chǎn)，合同約定房屋總價(jià)款為880,000.00元，定金30,000.00元。合同簽訂后，原告按要求于10月20日，向今朝公司支付中介費(fèi)用（誠(chéng)意金5,000.00元），后又于2015年10月26日向其支付中介費(fèi)用余款12,600.00元，共計(jì)中介費(fèi)17,600.00元。同時(shí)，原告于10月26日還向被告王洋支付定金30,000.00元；由于被告王洋是該房屋的授權(quán)出賣人，故三方約定定金由中介公司暫時(shí)托管。2015年12月，被告王洋通過(guò)今朝公司先后告知原告，由于房主原因?qū)①?gòu)房發(fā)票丟失，以及多種原因不能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，并提出終止履行合同。于是原告訴至法院，要求解除原與第一被告之間的房屋買賣合同并由被告向原告支付違約金88,000.00元。

法院判決：解除原告張凱與被告王洋之間的《房屋買賣合同》；被告王洋于本判決生效后立即給付原告張凱違約金60,000.00元

本案中，對(duì)于原告的訴請(qǐng)，被告辯稱，原告起訴的主體不適格，王洋并非合同的一方主體。由于王洋并非房屋所有權(quán)人，因此該合同應(yīng)當(dāng)為無(wú)效合同。

法院認(rèn)為依法成立的合同受法律保護(hù)。本案原告與被告之間簽訂《房屋買賣合同》的雙方主體身份合法，購(gòu)房合同亦是雙方的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容本身不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，《房屋買賣合同》依法有效。原告與被告均應(yīng)按合同約定事項(xiàng)履行義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。雖被告王洋取得原房主授權(quán)委托時(shí)間在簽訂合同后，但依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條規(guī)定，”無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。王洋以受托人的身份與原告簽訂《房屋買賣合同》的行為已經(jīng)得到了房屋所有權(quán)人的授權(quán)委托追認(rèn)，故《房屋買賣合同》依法有效，且該合同已實(shí)際履行。

原告與第一被告之間簽訂的《房屋買賣合同》第三條第4項(xiàng)約定，”原告交付定金后，原被告應(yīng)于2015年11月7日前共同到銀行辦理房屋貸款手續(xù)”,被告王洋不履行合同約定、不同意繼續(xù)售房的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，”當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”又根據(jù)原告與第一被告雙方所簽訂房屋買賣合同第十條”違約方須向守約方支付總房款的百分之十作為違約金”之規(guī)定，原告請(qǐng)求支付違約金具備事實(shí)及法律依據(jù)。但原告要求第一被告按合同約定總房款10%承擔(dān)違約金顯屬過(guò)高，本院予以下調(diào)?？紤]到被告過(guò)錯(cuò)程度和原告向被告交納定金應(yīng)雙倍返還等實(shí)際情況綜合衡量，被告應(yīng)向原告承擔(dān)違約金60,000.00元為宜。

律師說(shuō)法：公證委托他人賣房有沒(méi)有法律效力

本案中，房屋所有權(quán)人已經(jīng)做了公證委托，具有法律效力，其后反悔需要承擔(dān)違約責(zé)任。

怎樣委托他人賣房有法律效力呢？

一般委托手續(xù)有兩種，一種情況是一個(gè)產(chǎn)權(quán)人委托另外的產(chǎn)權(quán)人或非產(chǎn)權(quán)人辦理該手續(xù)，這種情況多數(shù)是該產(chǎn)權(quán)人長(zhǎng)期在異地工作或出差在異地，或在國(guó)外工作。這種情況，該產(chǎn)權(quán)人可以在他當(dāng)?shù)匾还C機(jī)關(guān)辦理，委托書必須在公證處辦理才有法律效力，辦理時(shí)須出示身份證，房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、土地證復(fù)印件，在公證上要注明委托事項(xiàng)，委托期限，委托出售房屋的詳細(xì)地址，受托人的姓名，身份證號(hào)碼，方才有效。 另一種情況是產(chǎn)權(quán)共有人共同委托第三者辦理售房的全部手續(xù)，這種情況須要產(chǎn)權(quán)共有人全部及受托人一起在公證處辦理委托公證書，產(chǎn)權(quán)共有人須帶上產(chǎn)權(quán)證原件、土地證原件、結(jié)婚證原件、雙方身份證原件;受托人須帶上身份證即可，到公證機(jī)關(guān)辦理委托書，委托書上須注明上一種情況要求注明之外還要注明該產(chǎn)權(quán)人系夫妻關(guān)系。公證書辦理完后受托人持公證書、產(chǎn)權(quán)證原件、土地證原件、產(chǎn)權(quán)共有人身份證復(fù)印件、產(chǎn)權(quán)共有人結(jié)婚證復(fù)印件，受托人自己身份證原件，在委托期限內(nèi)可以在房屋所屬產(chǎn)權(quán)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

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