案情簡介：工業(yè)用地上蓋房再出售

2010年被告公司在望江縣翠嶺工業(yè)園內通過出讓的方式取得一宗土地的使用權，土地用途為工業(yè)用地。2011年被告公司欲在該宗土地上開發(fā)商住樓對外出售。2011年元月23日被告通過他人介紹與被告簽訂”房屋買賣合同”，合同約定被告將商住樓的三層由東向西的第三間，以2000元/㎡的價格出售給原告，房屋全部竣工并經質檢站驗收合格后辦理房屋交付手續(xù)。當日，原告向被告支付購房預付款80000元，同年4月6日原告再次支付購房預付款20000元，被告出具兩份收款憑證。2013年8月被告將公司的土地用途變更為商服用地。因土地用途的限制，被告至今未通知原告付款交房。原告認為被告故意隱瞞真相，誘騙其簽訂房屋買賣合同，合同的內容違背了法律的強制性規(guī)定，故訴至本院請求法院確認合同無無效，被告立即返還購房款并賠償其經濟損失。

法院判決：原告伍某與被告某公司之間簽訂的房屋買賣合同無效；被告某公司返還原告伍某購房預付款100000元，并賠償損失36000元，合計136000元。

律師說法： 付款六年未交房

《中華人民共和國土地管理法》第五十六條規(guī)定，建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。

其中，在城市規(guī)劃區(qū)內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規(guī)劃行政主管部門同意。《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。

本案中被告未經原批準用地的人民政府批準擅自改變土地用途，在該宗土地上建造住房并與原告等人簽訂房屋買賣合同，收取購房預付款。其行為違反了上述法律之規(guī)定，故原、被告之間簽訂的合同應屬無效。

《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。根據(jù)該條規(guī)定，被告應將其取得的購房預付款10萬元返還原告。

原告因合同無效產生的損失為被告占用資金期間的利息損失，可參照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第二款（一）項規(guī)定，按年利率6%計算，被告占用資金至今已逾六年，按六年計算被告應承擔的利息為36000元（100000元×6%×6年）。

簽訂合同時，被告明知自己的土地用途為工業(yè)用地，向他人預售住房的行為違法，但仍與原告發(fā)生交易，其主觀過錯明顯。原告作為買受人對案涉房屋能否購買毫不知情，且購買價格與當時的市場價格相當，對導致合同無效的后果，原告主觀上不存在過錯。綜上，被告除返還原告的購房款10萬元外，還應賠償原告的損失36000元。

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