案例簡介：合同未約定致使合同目的無法實現(xiàn)，能否解除合同

2013年10月9日，二原告通過居間與三被告簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同，約定以159萬元價格向三被告出售位于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶坊路XXX弄XXX號XXX室房屋；合同約定最遲過戶為2013年12月31日，付款方式為簽約時支付5萬元、2013年9月9日前支付43萬元，剩余111萬元由三被告申請辦理轉貸款，原告方予以配合；轉貸款具體操作為簽約之日后20日內(nèi)雙方應當備齊轉貸款資料，辦理銀行轉貸款申請手續(xù)及相關轉貸款公證，若一方未按約定及時辦理轉貸款手續(xù)逾期達15日的，對方收取20%作為違約金。2013年9月6日，雙方簽署補償協(xié)議，約定三被告另行補償二原告空置損失27萬元。

合同簽訂后，三被告一直未通知二原告辦理轉貸款手續(xù)及相應公證，導致至合同約定的過戶日，未能過戶。后雖經(jīng)二原告催告，但系爭房屋仍未過戶。但二原告已于2013年10月將系爭房屋交付被告使用至今?，F(xiàn)二原告認為三被告已經(jīng)構成違約，其有權解除合同，要求三被告返還房屋、支付違約金及房屋占用使用費。被告辯稱致使合同解除的原因是原告造成的，自己不承擔違約責任。

法院判決：客觀原因致合同目的無法實現(xiàn)，判決解除合同

本院認為：本案二原告與三被告圍繞購買系爭房屋簽訂的《房地產(chǎn)居間合同》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》等相關數(shù)份協(xié)議均系當事人的真實意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)效力性的強制性規(guī)定，應屬有效合同。當事人應當按照合同的約定全面履行自己的義務。本案的爭議焦點在于原、被告之間簽訂的房屋買賣合同是否應當解除以及相應的責任如何承擔。本案中，房屋買賣合同簽訂后，三被告已支付75萬元，雙方在履行111萬元房款過程中產(chǎn)生爭議而涉訴。本院認為，該筆房款，根據(jù)雙方簽訂的一系列協(xié)議約定看，應為三被告以轉按揭貸款方式支付。后因約定的轉按揭貸款因為政策原因無法履行，導致如何支付111萬元房款上存在合同漏洞，在對如何補正履行不能達成補充協(xié)議，又無法按合同有關條款或交易習慣確定，且系爭房屋已被司法查封，房屋買賣的合同目的無法實現(xiàn)、不能繼續(xù)履行的情況下，應當予以解除。故導致合同不能履行的責任系約定的轉按揭付款不能實現(xiàn)，不能歸咎于原、被告一方?，F(xiàn)原告主張解除合同，被告亦于2014年7月16日反訴主張解除，故在雙方均同意解除的情況下，本院確認雙方簽訂的房屋買賣合同解除。

律師說法：房屋買賣合同不能繼續(xù)履行能否解除合同

近年來關于合同約定不完善或政策導向的變化，導致合同不能繼續(xù)履行的情況時有發(fā)生，爭議也越來越多。所以，熟悉相關的法律知識顯得尤為重要。一般來說，房屋買賣合同約定不完善并不影響該合同的成立。但是如果合同的必要條款出現(xiàn)漏洞，而且雙方不能達成一致的補充協(xié)議，那么則有可能因為該條款的欠缺而導致合同不能成立。如，在買賣合同中缺少標的物條款，借款合同中缺少借款人簽名等等。

合同漏洞填補的方式主要有以下三種：1、協(xié)商補充。我國《合同法》第61條規(guī)定：“合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定?！睋?jù)此規(guī)定，在當事人就合同的條款規(guī)定不明確的情況下，由當事人繼續(xù)通過協(xié)商達成補充協(xié)議，來填補合同的漏洞，這是最有效的填補漏洞的方式。2、按合同有關條款或交易習慣來確定。如果合同當事人雙方不能達成補充協(xié)議，就要進人第二步，即按照合同的有關條款或交易習慣來確定。3、按照法定規(guī)則填補。如通過以上方法仍不能解決，按照法定的填補漏洞的規(guī)則來填補合同漏洞，體現(xiàn)在《合同法》第62條以及《合同法》分則中的一些具體規(guī)定。應當指出，《合同法》第62條雖然確定的是填補合同不完善的規(guī)則，但是當事人可以通過其約定來排除這些規(guī)定的適用，在當事人具有特別約定的情況下，原則上應當依據(jù)當事人的約定。在當事人沒有特別約定，又不能根據(jù)交易習慣來確定的情況下，才能適用上述規(guī)定填補合同漏洞。

當以上方法不能彌補合同的不完善且合同目的又無法實現(xiàn)時，合同應當予以解除，如上文案例所述。

以上就是對“房屋買賣合同不能繼續(xù)履行，能否解除合同”案例的解析。為了交易的順利進行，解除合同是合同不能繼續(xù)履行在不得已的情況下作出的選擇。如果您有相關方面的疑問，建議您咨詢房產(chǎn)專業(yè)律師，以免遭受不必要的損失。

徐紅英律師：138-1807-6833-

http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=28b0a4ad-b81c-4e54-a84c-4096bc206fe9&KeyWord=房屋買賣