經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)售，合同效力如何？

導(dǎo)讀：經(jīng)濟(jì)適用住房系政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。如果購(gòu)房人因特殊原因確需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)也是不得擅自向他人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房。那么經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)售，合同效力如何？請(qǐng)看下文案例。

案情簡(jiǎn)介：經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)售

2008年8月，李某把用5萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房住房以8.8萬(wàn)元出售給了袁某。該房系李某原國(guó)營(yíng)單位破產(chǎn)后，破產(chǎn)職工安置機(jī)構(gòu)根據(jù)市政府文件批復(fù)申請(qǐng)興建的經(jīng)濟(jì)適用房?，F(xiàn)在袁某對(duì)該房主張自己的權(quán)益，對(duì)兩人之間簽訂的經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)售合同向法院提起訴訟。

法院判決：經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)售

根據(jù)《合同法》（1999年10月1日）第52條：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同個(gè)，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！钡?32條：“出賣(mài)的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣(mài)人所有或者出賣(mài)人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定?！北景钢械睦钅吃谫I(mǎi)賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用住房的行為中，明顯違背了民事行為應(yīng)當(dāng)遵循的誠(chéng)實(shí)信用的基本要求，但不應(yīng)因此而影響對(duì)雙方買(mǎi)賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用房行為法律效力的界定。

律師說(shuō)法：經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)售

案例中涉及到的經(jīng)濟(jì)適用住房系政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。本案李某原單位在經(jīng)營(yíng)陷入困境，實(shí)行政策性破產(chǎn)后，為解決職工的住房困難問(wèn)題，破產(chǎn)后職工管理機(jī)構(gòu)向市人民政府申請(qǐng)興建經(jīng)濟(jì)適用房，市房產(chǎn)管理局根據(jù)市政府文件精神批復(fù)同意，并明確規(guī)定，其購(gòu)買(mǎi)對(duì)象只能是該單位職工。

根據(jù)國(guó)家建設(shè)部等七部委發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》相關(guān)規(guī)定，袁某不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件，同時(shí)，根據(jù)該辦法第30條第2款“購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)”之規(guī)定，李某亦不得擅自向他人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房。故雙方當(dāng)事人之間達(dá)成的經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)賣(mài)行為違背了國(guó)家政策的強(qiáng)制性規(guī)定，損害了國(guó)家利益。雙方所簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中明確約定，袁某購(gòu)買(mǎi)的是李某的“安置住房”，并將李某與破產(chǎn)后職工管理機(jī)構(gòu)所簽訂的《異地安置集資建房交款合同》作為該買(mǎi)賣(mài)合同的附近，此外，雙方還約定李某在3年后要積極配合袁某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，上述因素充分說(shuō)明，雙方對(duì)買(mǎi)賣(mài)的房屋系經(jīng)濟(jì)適用房是明知的，且具有共同規(guī)避?chē)?guó)家政策強(qiáng)制性規(guī)定的主觀意圖；根據(jù)雙方在買(mǎi)賣(mài)合同的約定，袁某要按每平方米998元的價(jià)格支付購(gòu)房款，為此，李某因此而獲得了每平米398元的利益。根據(jù)以上特征，足以說(shuō)明雙方買(mǎi)賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用房的行為系惡意串通，損害國(guó)家利益的行為。對(duì)于雙方當(dāng)事人因上述無(wú)效民事行為所導(dǎo)致的相關(guān)法律后果，雙方當(dāng)事人可另行通過(guò)協(xié)商或者其他法律途徑依法予以解決。

以上就是關(guān)于“經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)售，合同效力如何”的案例介紹，在這里要提醒大家，考慮居住安置問(wèn)題妥善處理，在認(rèn)定買(mǎi)受人所受損失數(shù)額時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣(mài)人因房屋升值獲得的利益、買(mǎi)受人因此喪失的訂約機(jī)會(huì)損失、買(mǎi)受人裝修房屋的添附價(jià)值及雙方的過(guò)錯(cuò)程度等因素，公平合理地予以確定。出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓已購(gòu)按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的房屋，當(dāng)事人主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，通常是不予支持的。當(dāng)然如果出現(xiàn)糾紛，最好咨詢律師幫助分析，以免造成不必要的損失。