2017年最新上海樓市新政首次涉及商住房

上海市住建委5月4日下發(fā)通知，明確要求新開盤商品住房采取由公證機(jī)構(gòu)主持的搖號(hào)方式公開銷售；嚴(yán)格落實(shí)購(gòu)房實(shí)名制；不得以任何名義收取價(jià)外價(jià)；開發(fā)商、代理以及中介機(jī)構(gòu)等工作人員不得以各種方式炒賣房號(hào)，對(duì)涉嫌違規(guī)的房企，一經(jīng)查實(shí)，一律暫停網(wǎng)簽，降低直至取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。

這一輪調(diào)控與歷次調(diào)控最大的不同是，首次涉及商住物業(yè)。本輪樓市調(diào)控的全面升級(jí)，從抑制投資投機(jī)的角度看，將有更多的城市加入限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售的“四限時(shí)代”。

住宅和商住的區(qū)別對(duì)比

1、產(chǎn)權(quán)方面

由于商住兩用的房子，土地的使用性質(zhì)為非住宅，因此使用時(shí)間就是40年或者50年。另外，在售的一些二手商住兩用房，土地使用證大多是在幾年前取得的，因此不少項(xiàng)目的實(shí)際使用年限可能會(huì)更少一些。

而住宅的土地使用年限為70年，就是俗稱的大產(chǎn)權(quán)房。

2、貸款

普通住宅，比如北京、上海購(gòu)買第一套房的首付是35%，并且可以使用利率更優(yōu)惠的公積金還貸。

而公寓無(wú)論買了幾套，貸了幾次款，只要還清了就不影響以后繼續(xù)貸款買商住的房子。可惜的是，買這種類型的房子，貸款是不能用公積金的，并且首付是50%，商貸利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

3、購(gòu)房數(shù)量

普通住宅有限購(gòu)，全國(guó)各地的限購(gòu)措施有所不同。而公寓則沒有限購(gòu)措施，只要你有錢就可以買。

4、配套設(shè)施

如果買的是新交付的普通住宅，通常都是毛坯房，需要業(yè)主自己再去裝修，可能又是幾十萬(wàn)的支出。

而公寓多為精裝修，拎包就能直接入住，周圍的環(huán)境、物業(yè)服務(wù)也相對(duì)較好。

5、成本

普通住宅都是按民用的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)、水電氣費(fèi)的，因此入住后的總成本還是比較低的。

而商住兩用的房子，由于房屋性質(zhì)不同，相關(guān)費(fèi)用的收取都是按照商業(yè)性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)去征收的，粗略算了一下，費(fèi)用要比普通住宅高出一倍多，這樣以后的入住成本勢(shì)必增加很多。

稅費(fèi)上也有差異。普通住宅初次購(gòu)買和未來(lái)轉(zhuǎn)讓時(shí)的契稅為1.5%，而商住兩用性質(zhì)的住宅，契稅按3%征收。

6、落戶和子女教育

購(gòu)買普通住宅后，只要符合當(dāng)?shù)氐臈l件，都可以落戶，還能享受就近入學(xué)的政策。這也是為什么會(huì)有“學(xué)區(qū)房”這么一說(shuō)了。

而公寓還得從性質(zhì)上說(shuō)，由于是在商業(yè)用地上建的，屬于商業(yè)性質(zhì)，因此不能落戶，當(dāng)然孩子的上學(xué)問題也無(wú)法解決。

7、面積選擇

無(wú)論是住宅還是商住兩用的房子，價(jià)格都受到地段、市場(chǎng)走勢(shì)等方面的影響，同一個(gè)區(qū)域的房子，房?jī)r(jià)都差不多。

不過，因?yàn)楣⒌膽粜捅容^單一，面積也比較小，所以買房的總花費(fèi)也少一些。而住宅主要是剛需住房，因此戶型種類比較多，面積也比較大，所以總的花費(fèi)更多。

如果是投資的話，也要多方面考慮。畢竟商住兩用的房子不能落戶，可能未來(lái)剛需接盤的比較少，增值幅度會(huì)比普通住宅低一些，再加上出手時(shí)較高的稅費(fèi)，都會(huì)影響投資回報(bào)。當(dāng)然，不是不能投資，但是一定要選擇好的區(qū)位、開發(fā)商和物業(yè)，了解清楚區(qū)域規(guī)劃的前景。

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