案例簡介：房屋買賣合同成立后不能貸款而解除，中介要求支付傭金

2016年9月10日，在原告居間介紹下，原、被告及案外人董某就上海市青浦區(qū)浦倉路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議。同日，原告與案外人董某簽訂房屋買賣合同，就上述房屋的買賣達成一致意向，雙方買賣關(guān)系成立。根據(jù)居間協(xié)議約定，原告居間義務(wù)已經(jīng)完成。傭金確認書約定被告應(yīng)支付原告?zhèn)蚪?1,000元，但被告至今尚未支付，故原告訴諸本院，請求判如所請。被告辯稱：被告是在凌晨，時間很晚、意識模糊的狀態(tài)下簽署的居間協(xié)議、房屋買賣合同及傭金確認書，故未發(fā)現(xiàn)上述協(xié)議中的不合理條款。后被告辦理房貸手續(xù)時得知需查詢個人信用，經(jīng)查詢，被告無法辦理銀行貸款，故原、被告及案外人董某和平解約，居間協(xié)議、傭金確認書因此失效，被告無需支付原告?zhèn)蚪稹?/p>

法院判決：房屋買賣合同因貸款不能而解除，被告應(yīng)支付傭金

居間合同中傭金的收取以居間人向委托人報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立為前提條件。本案中，被告辯稱其是在凌晨、意識模糊的狀態(tài)下簽署的居間協(xié)議、房屋買賣合同及傭金確認書，其中存在不合理條款，原告對此不予確認，被告未提供相應(yīng)證據(jù)，且經(jīng)本院審查，未發(fā)現(xiàn)其中不合理之處，故本院對被告該辯稱意見不予采納。原、被告簽訂的居間協(xié)議、傭金確認書系雙方當事人真實意思表示，也未違反有關(guān)法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方委托關(guān)系成立。被告與案外出賣人亦簽署了房屋買賣合同，該合同就涉案房屋的基本狀況、房屋價款、付款方式等主要交易條件進行了約定，應(yīng)認定雙方的買賣合同已經(jīng)成立并生效，對買賣雙方均有約束力。該合同的成立利用了原告提供的媒介居間服務(wù)，原告有權(quán)收取相應(yīng)的傭金。原、被告雙方未明確約定原告有義務(wù)提醒或協(xié)助被告查詢征信記錄，也未約定因個人征信原因?qū)е孪拶J可解約的情形。雖被告與賣方協(xié)議解除了買賣合同，但該解約行為僅造成被告與賣方之間買賣關(guān)系的解除，并不能影響居間協(xié)議以及傭金確認書的效力。綜上，對被告的辯稱意見，本院不予采信。

律師說法：房屋買賣合同成立后因貸款不能非中介原因而解除，中介有權(quán)要求支付報酬

《合同法》第四百二十六條規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。

報酬支付的前提，須是居間人促成委托人與第三人的合同成立，委托人支付報酬是以居間人已為委托人提供了訂約機會或經(jīng)介紹完成了居間活動，并促成了合同的成立為前提條件。所謂促成合同成立，是指合同合法、有效的成立，如果所促成的合同屬無效或可撤銷的合同，不能視為促成合同成立，居間人仍不能請求支付報酬。由于居間合同可以隨時終止，有時不免會發(fā)生委托人為了逃避支付報酬的義務(wù)，故意拒絕居間人已經(jīng)完成了的中介服務(wù)、而后再與因中介而認識的第三人訂立合同。就此情況，居間人并不因此而喪失報酬的請求權(quán)，因為居間人行使報酬請求權(quán)，是以委托人與第三人的合同成立為前提，而不是以該合同是否得到履行為要件。

以上就是對“房屋買賣合同因不能貸款而解除，是否需要支付中介傭金”問題的解答。最后提醒購房者的是，買房是個大事，畢竟不同于買菜那樣的日常交易，在交易過程中不可過于信賴中介方，應(yīng)當自行核實相關(guān)權(quán)證信息，不要輕信口頭之承諾，比如“委托書日后再補之類”之類的口頭承諾。該具備的書面證據(jù)應(yīng)當具備，不然到發(fā)生糾紛之時便為時已晚。您在買房過程中可能會遇到諸如此類的問題，請咨詢房產(chǎn)專業(yè)律師或由專業(yè)房產(chǎn)律師陪同購房。

徐紅英律師：13818076833

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