案例簡(jiǎn)介：出賣人稱購(gòu)房人違約拒絕滌除房屋抵押權(quán)

位于青浦區(qū)清河灣路699弄X室房屋產(chǎn)權(quán)于2014年10月22日登記在被告名下。2016年7月19日，原、被告雙方簽訂《房屋買賣合同》，約定兩原告購(gòu)買上述房屋，建筑面積90.24平方米，房?jī)r(jià)款為244萬(wàn)元，原告于簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》當(dāng)日支付84萬(wàn)元（含交中介方保管的尾款2萬(wàn)元），160萬(wàn)元以貸款形式支付，雙方于2016年11月10日辦理過(guò)戶手續(xù)，若貸款審批額度不足或無(wú)法獲得貸款，則原告應(yīng)于過(guò)戶日支付被告相應(yīng)房?jī)r(jià)款，原告應(yīng)于貸款到被告帳戶后七日內(nèi)（2016年12月30日前）支付尾款2萬(wàn)元，雙方辦理交接手續(xù)。2016年7月30日，雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定上述房屋房?jī)r(jià)為229萬(wàn)元、簽訂合同當(dāng)日內(nèi)支付首付款69萬(wàn)元，貸款支付160萬(wàn)元，雙方確認(rèn)在2016年11月10日前向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)，由于被告故意拖延或不及時(shí)提供相關(guān)材料的，原告追究被告違約責(zé)任。合同簽訂后，原告支付被告房?jī)r(jià)款82萬(wàn)元。但被告于2016年8月30日口頭通知要加價(jià)，故兩原告于2016年9月1日訴諸法院。后被告代理人于2016年10月24日口頭同意繼續(xù)履行合同，原告撤回該案起訴。但之后經(jīng)原告多次催告，最后原告委托律師于2016年11月2日發(fā)函通知被告于三日內(nèi)辦理貸款手續(xù)，被告直到2016年11月9日才配合兩原告到中國(guó)銀行上海市青浦支行辦理貸款手續(xù)。貸款160萬(wàn)元于2016年11月22日已審批通過(guò)，被告又以兩原告逾期辦理過(guò)戶手續(xù)為由拒不辦理過(guò)戶手續(xù)?，F(xiàn)兩原告家庭名下無(wú)房產(chǎn)，具有購(gòu)房資格。被告辯稱原告違約，不清楚原告是否具有購(gòu)房資格。

法院判決：被告原因?qū)е路课轃o(wú)法滌除抵押，支持原告訴訟請(qǐng)求

原、被告之間的房屋買賣合同為雙方真實(shí)意思的表示，并未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)按約履行?，F(xiàn)雙方未按合同約定的期限辦理過(guò)戶手續(xù)，雙方均指對(duì)方違約。被告稱原告拒不配合原告在2016年9月30日前辦理過(guò)戶手續(xù)，但該項(xiàng)要求必定導(dǎo)致過(guò)戶稅費(fèi)增加，后被告又提出加價(jià)30萬(wàn)元，上述行為均違反合同約定，原告有權(quán)拒絕并要求按照合同約定的期限辦理過(guò)戶手續(xù)。后被告以代理人住院為由遲延辦理貸款手續(xù)，但代理人住院并不妨礙被告履行合同。按照二手房交易慣例，出賣人同意買受人以貸款方式支付部分房?jī)r(jià)款的，過(guò)戶前出賣人應(yīng)先配合辦理貸款手續(xù)，故原告有權(quán)要求順延履行義務(wù)期限，且被告對(duì)此亦予認(rèn)可。故遲延辦理貸款手續(xù)和過(guò)戶手續(xù)未構(gòu)成根本性違約，但被告于2016年11月21日口頭要求解除合同，明確表示不履行合同，構(gòu)成根本性違約。被告在已還清貸款、抵押權(quán)人已授權(quán)其辦理滌除抵押權(quán)手續(xù)的情況下未辦理滌除抵押權(quán)手續(xù)，導(dǎo)致雙方事實(shí)上無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。故被告要求解除合同并由原告賠償違約金的訴訟請(qǐng)求，本院難以支持。

律師說(shuō)法：房屋出賣人不及時(shí)滌除抵押，買受人可要求繼續(xù)履行

《擔(dān)保法司法解釋》第六十七條規(guī)定，抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)于違約、不配合滌除抵押權(quán)的被告來(lái)說(shuō)，原告可以經(jīng)抵押雙方同意，代為清償，從而消滅抵押權(quán)，此時(shí)原告保有向被告追償?shù)臋?quán)利。因此，面對(duì)房屋出售人不及時(shí)滌除抵押權(quán)的情況，買受人可以請(qǐng)求法院繼續(xù)履行，并要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

以上就是對(duì)“房屋出售方不及時(shí)滌除抵押房屋買受人可否要求繼續(xù)履行”問(wèn)題的解答。對(duì)于存在抵押登記的二手房交易，務(wù)必做好首付款資金監(jiān)管，約定出售方收款后必須用于歸還按揭貸款，并即時(shí)滌除抵押權(quán)，排除房產(chǎn)過(guò)戶存在抵押權(quán)的法律障礙。一旦出售方違約，引發(fā)糾紛，則應(yīng)盡快訴訟，盡早采取財(cái)產(chǎn)保全等有效措施，防止出售方一房二賣，導(dǎo)致錢房?jī)煽盏牟焕蠊Ｈ缬鰡?wèn)題，請(qǐng)及時(shí)咨詢專業(yè)房產(chǎn)律師，避免損失擴(kuò)大。

徐紅英律師：13818076833

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