案情簡介：抵押未辦理卻被法院確認

2001年9月，尹某通過穆某介紹，從江某處借款20萬元，并由穆某作為擔保人，尹某將2000年購得的那套房屋的房產(chǎn)證交給了穆某作為抵押，并約定：如其未能在約定的期限內(nèi)歸還借款，穆某作為擔保人為尹某償還江某的借款20萬元，同時，所抵押房屋的房產(chǎn)證歸穆某所有，即穆某取得該套房屋的產(chǎn)權。但尹某和穆某對該套房屋(以下簡稱爭議房屋)的抵押未到相關部門進行登記。

2002年4月2日，尹某與王某簽訂了該套房屋的買賣協(xié)議書，協(xié)議書約定：尹某將該爭議房屋以6.5萬元的價格賣給王某。4月9日，王某與尹某在土地管理部門辦理了房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)，王某取得了該套房屋的產(chǎn)權證書。

2002年4月12日，尹某因涉嫌集資詐騙而被羈押，5月16日被依法逮捕，9月27日被指控犯有集資詐騙罪、票據(jù)詐騙罪，同年12月20日被法院判處死刑，剝奪政治權利終身，并沒收個人全部財產(chǎn)。但在認定事實的過程中，中級法院認為尹某向江某借款人民幣20萬元，在借據(jù)中尹某以其房產(chǎn)作為抵押并由穆某作為該筆借款的擔保人，現(xiàn)因尹某無法償還該借款，擔保人穆某按照約定履行了擔保義務，并因此取得了主張上述房產(chǎn)的權利，故對此20萬元，不認定為尹某的集資詐騙數(shù)額。

后穆某主張該房的抵押權時發(fā)現(xiàn)該房屋已被尹某于2002年4月賣給了王某，遂穆某向法院提起訴訟，要求確認尹某和穆某的買賣協(xié)議無效，該房歸自己所有。后該案在審理過程中合議庭對該房的產(chǎn)權歸屬產(chǎn)生了意見分歧。

法院審理：房屋產(chǎn)權歸抵押人所有

法院審理認為，穆某在作為尹某的擔保人時，已為尹某償還了借款，即履行了擔保義務，雖然穆某與尹某對房產(chǎn)的抵押未到相關部門進行登記，本應認定抵押合同未生效，但是在中院判決中認定，尹某所欠的20萬元，不歸入集資詐騙的數(shù)額，且穆某取得了主張該房產(chǎn)的權利，則從另一方面反映出該20萬已被法院認定為擔保的數(shù)額，法院的終局判決(本案上訴后被二審法院維持)對穆某與尹某之間存在的房產(chǎn)抵押關系予以了認定，對抵押合同的生效予以了認定。鑒于抵押合同是在買賣合同之前簽訂，且抵押屬物權關系，買賣合同是典型的債權關系，當兩者有沖突時，應當遵循“物權優(yōu)于債權”的競合原則。所以，作為抵押權人的穆某可優(yōu)先實現(xiàn)該抵押權，遂房產(chǎn)應該歸穆某所有。

律師說法：法院確認的抵押效力如何

從本案不難看出，此案涉及一處房產(chǎn)上存在兩種權利，即抵押權和所有權的轉移，而爭議的焦點就在于：當?shù)盅簷辔催M行必須的登記，但是又被法院予以了認定的情況下，該抵押權與所有權的轉移哪一個應當優(yōu)先被確認和行使。筆者認為本案應該從以下三點進行分析：

（一）尹某與王某之間的買賣合同效力的認定。尹某與王某簽訂該房屋買賣合同的時間是在抵押合同簽訂之后，考慮買賣合同的效力，不僅應當考慮其成就的要件是否都具備，程序是否都合法之外，我們還應當考慮賣者與買者訂立合同時的合同目的，尤其是買方訂立合同時是處于惡意還是善意。尹某在同王某簽訂買賣合同時，王某是否知道該處房產(chǎn)上已存在抵押權的事實雖然無法判斷，但是尹某將房產(chǎn)以6.5萬元的低價賣于王某，而根據(jù)當時的市場行情，任何一處二手房的出賣價格也不會僅僅只賣幾萬元，雙方于賣方尹犯被捕前迅速簽訂了房屋買賣合同并辦理了過戶手續(xù)?；谶@樣的事實，不能排除王某在買入這套房產(chǎn)并簽訂合同時是惡意的行為。所以，筆者認為尹某與王某之間的買賣合同的效力不應成就。

（二）尹某與穆某之間的抵押合同效力的認定。尹某同穆某簽訂了以該套房屋作抵押的擔保合同，尹某在向江某借款20萬元時，穆某為其作了擔保，并履行了擔保的義務，償還了20萬元的欠款，但同時尹某與穆某未對房屋的抵押進行相關的登記，依法，尹某與穆某之間的抵押效力的條件不能成立，但是，在中院的刑事判決部分明確認定：“尹某向江某借款人民幣20萬元，在借據(jù)中尹某以其房產(chǎn)作為抵押并由穆某作為該筆借款的擔保人，現(xiàn)因尹某無法償還該借款，擔保人穆某按照約定履行了擔保義務，并因此取得了主張上述房產(chǎn)的權利，故對此20萬元，不認定為尹某的集資詐騙數(shù)額?！睆脑撜J定內(nèi)容可以看出，法院因為對穆某履行了擔保義務的事實和20萬元不屬集資詐騙款的事實給予了認定，則就認定了穆某取得了該套房屋的權利，從而認定了以房屋作抵押的抵押合同的有效性。

（三）救濟問題。有學者認為，法律已經(jīng)明文規(guī)定了不動產(chǎn)的抵押必須依法進行登記，否則抵押無效，所以，依法尹某與穆某的抵押合同生效要件不能成就，但我們還應看到，雖然尹某與穆某簽訂合同時未對不動產(chǎn)抵押進行登記，但是，法院卻對抵押的效力予以了認定，法院的既判的效力已經(jīng)生效。筆者認為，應該采信法院的判決，不應再否認該抵押合同的有效性。另外，還應該看到，如果否認了抵押合同的效力，那么作為善意相對人的穆某無疑就喪失了任何救濟的條件，畢竟抵押合同的有效性是穆某尋求救濟的根據(jù)，從抵押權人利益的角度出發(fā)，該抵押合同的效力也應該被認定。

綜上所述，筆者認為穆某同尹某之間存在的不動產(chǎn)抵押的效力成就，穆某有權依抵押權而取得該套房屋的所有權。

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