案例簡(jiǎn)介：女子買二手房遇房主毀約

去年下半年，29歲的趙女士決定在鄭州“落戶”，經(jīng)過中介公司的斡旋，最終確定購買惠濟(jì)區(qū)長(zhǎng)柳路上的一套房屋，總面積90.94 ，總價(jià)款93萬元。

買賣雙方及中介公司于2016年7月8日簽訂房屋買賣合同，約定趙女士購買吳女士名下房產(chǎn)一套，付款方式為按揭貸款，趙女士要于立契當(dāng)天付清首付款，并且在合同簽訂之日起80個(gè)工作日內(nèi)，帶相關(guān)證件到房屋管理部門立契辦理房產(chǎn)過戶及相關(guān)手續(xù)。合同簽訂當(dāng)日，趙女士向房主支付定金17700元，向中介公司支付傭金12300元，隨后又向鄭州市一家金融服務(wù)有限公司支付銀行貸款費(fèi)用13470元。

然而，一連串費(fèi)用掏下來，房主卻反悔了。一個(gè)月后，房主單方提出解約，拒絕履行合同，且拒絕向趙女士做任何賠償。于是，趙女士將房主告上惠濟(jì)區(qū)法院。房?jī)r(jià)噌噌漲，損失誰來賠？為此，趙女士要求解約，同時(shí)要求房主賠償相關(guān)已支付費(fèi)用，并賠償房屋差價(jià)損失18萬元。

法院判決：解除合同，合理補(bǔ)償趙女士損失

惠濟(jì)區(qū)法院審理認(rèn)為：合同簽訂后，原告已依約履行了支付購房定金、傭金的義務(wù)，被告拒絕配合原告辦理銀行面簽貸款合同及過戶手續(xù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

目前，原告要求解除合同，被告亦同意解除合同，故原告主張解除合同的請(qǐng)求，法院予以支持。“差價(jià)損失”訴求法院會(huì)支持嗎？對(duì)此，法院認(rèn)為，原、被告簽訂合同后至交易過程中，房屋價(jià)格已明顯上漲，涉案房屋在被告違約行為發(fā)生時(shí)的價(jià)格與雙方約定的原價(jià)格之差額，應(yīng)為原告享有的合同履行后可以獲得的利益，現(xiàn)因被告的違約行為導(dǎo)致原告無法實(shí)現(xiàn)合同目的，故該可得利益應(yīng)予賠償，對(duì)該損失的合理部分，法院予以支持，依據(jù)相關(guān)情況，對(duì)該項(xiàng)損失酌定7萬元為宜。

律師說法：違約行為應(yīng)適當(dāng)補(bǔ)償損失

售房協(xié)議一般會(huì)約定“定金”，甚至是“違約金”，但由于賣家經(jīng)不起價(jià)格上漲誘惑而撕毀合約的情況仍然頻頻發(fā)生，此時(shí)，在房屋尚未轉(zhuǎn)售也沒有過戶時(shí)，買家可以在定金索賠、違約金索賠或者要求繼續(xù)履行合同(交房)之間擇一維權(quán)。

如果涉案房屋已被“一房二賣”，也就是已經(jīng)被轉(zhuǎn)售他人且已辦理過戶，那么依照《物權(quán)法》對(duì)善意第三人(最終買家)的交易保護(hù)，前手買家是無法起訴要求繼續(xù)履行合同的，并且“合同標(biāo)的”早已被轉(zhuǎn)手，新的買家已經(jīng)開始享受《物權(quán)法》保護(hù)了，前手買家只能在定金索賠、違約金索賠、賠償實(shí)際損失之間擇一維權(quán)。

從實(shí)際案例看，在房?jī)r(jià)上漲快時(shí)，買家訴請(qǐng)賠償實(shí)際損失居多，也更有利，理由是實(shí)際損失一般會(huì)高于定金或合同違約金(中介三方協(xié)議一般約定違約金僅為10%、15%、20%)。之所以支持賠償“實(shí)際損失”，法律依據(jù)是買家已經(jīng)錯(cuò)失了“購房機(jī)遇”，付出了“締約機(jī)會(huì)成本”，或者說買家已經(jīng)產(chǎn)生了“預(yù)期利益損失”。

以上就是對(duì)“遭遇買家毀約如何處理”問題的解答，如果您還有不懂的地方，歡迎來電咨詢房產(chǎn)專業(yè)律師。