案例簡(jiǎn)介：逾期交房近一年，業(yè)主訴開發(fā)商獲賠12萬

程先生訴稱，2015年2月16日，他與被告地產(chǎn)公司簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，購買了該公司在密云開發(fā)建設(shè)的一處樓盤住宅。按照合同約定，地產(chǎn)公司應(yīng)于2015年12月31日交房，但實(shí)際交房日期卻為2016年11月4日，逾期交房長(zhǎng)達(dá)308天。程先生認(rèn)為，按約定被告逾期交房超過90日的，原告有權(quán)退房并要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，也有權(quán)要求繼續(xù)履行合同，并按照合同要求被告按日萬分之二支付違約金。可被告至今未向其支付違約金，故程先生訴至法院，要求被告給付逾期交房違約金15.34萬元。

法院判決：被告違約，應(yīng)適當(dāng)承擔(dān)違約金

法院認(rèn)為，協(xié)議關(guān)于施工民擾可以據(jù)實(shí)延期的約定系雙方真實(shí)意思表示，也不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，作為雙方意定的條款體現(xiàn)了合同法的意思自治原則，與法律規(guī)定一樣對(duì)合同當(dāng)事人具有約束力。因此，對(duì)于被告主張的在計(jì)算逾期交房違約金時(shí)扣除相應(yīng)施工民擾天數(shù)的抗辯意見，法院予以采納。但是，施工民擾的天數(shù)由法院根據(jù)全案的證據(jù)材料及相應(yīng)情況酌情認(rèn)定為50天。最終，法院判決被告給付程先生逾期交房違約金12.85萬元。

律師說法：

根據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第七條：工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;第九條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案;《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。據(jù)此，工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并在法定的時(shí)間內(nèi)交主管部門備案。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少;最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。”