案情簡介：房屋外墻漏水

物業(yè)公司管理的小區(qū)名稱為武漢市江漢區(qū)香緹美景小區(qū)，位于武漢市江漢區(qū)經濟發(fā)展區(qū)江達路特1號。被告房產位置：武漢市江漢區(qū)經濟發(fā)展區(qū)江達路特1號香緹美景小區(qū)17棟6單元801室。物業(yè)管理合同約定的拖欠物業(yè)管理費違約金標準及計算方法：違約金計算標準按從逾期之日起按每天1%交納。原告在訴訟中要求按照中國人民銀行同期貸款利率四倍計算。

六、被告拖欠物業(yè)管理費的數額。被告自2010年7月1日至2014年3月31日止未繳納物業(yè)費，共欠物業(yè)費共計人民幣4800元。原告訴請：1、被告支付原告物業(yè)費人民幣4800元；2、被告支付原告違約金（以欠費為基數，自2014年4月1日起至欠款付清之日止，按照中國人民銀行同期貸款利率四倍標準計算）；3、被告承擔本案訴訟費用。

被告辯稱，對上述費用沒有異議，但由于房屋外墻漏水、水壓過低等問題嚴重，原告在日常管理中沒有盡到物業(yè)管理的義務，故拒繳物業(yè)管理費。

法院判決：被告何漢祥于本判決生效之日起十日內向原告武漢市錦城物業(yè)管理有限公司支付物業(yè)服務費人民幣3840元

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘原告作為物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂了書面的《前期物業(yè)管理服務合同》，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬合同有效，對于業(yè)主具有約束力。原告依約向被告提供了物業(yè)服務，被告應當按照合同約定向原告交納物業(yè)服務費，現被告拖欠物業(yè)服務費未付，已構成違約，應承擔相應違約責任。故原告要求被告支付拖欠物業(yè)服務費的訴訟請求，具有合同和法律依據，法院予以支持。

被告認為房屋外墻漏水、水壓過低等問題嚴重，原告物業(yè)管理不到位，并以此作為拒交物業(yè)費的理由之一。庭審中，原告對被告的房屋外墻漏水、水壓過低等事實不持異議，但認為不是原告的責任。法院認為，原告應對公共部位、公用設施、環(huán)境衛(wèi)生等進行維護和管理。被告的房屋外墻漏水、水壓過低應屬物業(yè)管理的范圍，原告在提供物業(yè)服務方面存在一定的瑕疵，故對于原告要求被告支付違約金的訴訟請求，法院不予支持。對于原告主張的物業(yè)管理服務費，法院認為應予以扣減后由被告交納。綜上，被告向原告支付的物業(yè)費酌情按照人民幣3840元（4800元×80%）交納。

律師說法：以此拒繳物業(yè)費是否合法

物業(yè)未盡義務，是否可以拒繳物業(yè)費？用對于這個問題，應區(qū)分兩種情況進行處理。

第一種情況是,業(yè)主以物業(yè)管理服務存在一定瑕疵，例如小區(qū)環(huán)境臟亂、部分設施沒有及時修理、對業(yè)主投訴沒有盡快處理等，業(yè)主以此為由提出拒繳管理費的，法院不予支持。理由是: 物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)的多個方面提供物業(yè)服務，包括房屋共用部位、共用設施的維護和管理、公共秩序、公共環(huán)境衛(wèi)生等，其作為物業(yè)管理公司提供的服務具有公共性和整體性，服務于整個小區(qū)的物業(yè)，個別業(yè)主不按時繳納物業(yè)管理費會對小區(qū)的整體服務產生不利的影響，對于其他按時交納費用的業(yè)主或物業(yè)使用人亦極為不公。

第二種情形是，物業(yè)服務企業(yè)在履行合同過程中不盡職責，提供的服務項目和質量與法定或合同約定標準差距明顯，在處理這類案件時一般會考慮判決物業(yè)服務企業(yè)承擔違約責任。在具體違約責任承擔方式上，可以根據業(yè)主的訴求，酌定減少物業(yè)管理費的數額，從而平衡雙方的利益。

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