案情簡介：為貸款額度做高房價60萬

楊先生于去年5月看中浦東一處房屋。房屋總價380萬元，該房屋掛牌出售時有抵押，抵押債務為90萬元。上家須注銷抵押才能辦理房屋的過戶手續(xù)，這樣一來雙方就不得不約定將首付款提高至132萬元。為此，楊先生希望增加貸款額度，雙方將合同價款約定為440萬元。并約定上家張先生在收到楊先生的貸款后另返還楊先生60萬元，成交價380萬元不變。此后，楊先生依約向張先生支付首付款132萬元?？墒牵瑥埾壬谑盏饺?40萬元款項后，只返還40萬元。且張先生一家的戶口也沒按照約定遷出。

被告張先生一家卻表示，原、被告約定的合同價款即440萬元。張先生解釋稱，原本確實約定自己要返還楊先生60萬元，后由于房價上漲，雙方口頭約定返還40萬元即可，20萬元是補償。張先生認為自己出售房屋原為置換，由于楊先生逾期的原因，導致房價上漲自己無能力繼續(xù)購房，三人的戶口暫時無法遷出系爭房屋，未及時遷出戶口并非自己過錯。

法院審理：上家“扣下”20萬被判返還

原、被告簽訂的房屋買賣合同及補充條款，雙方對于前后簽訂二份買賣合同的原由以及真實交易價格均作了闡明，系爭房屋的實際交易價格為380萬元。張先生在房屋交付以后，已如約返還楊先生房款40萬元，尚余20萬元，張先生應當返還。張先生稱雙方口頭約定變更了退款金額為40萬元的陳述，無相應依據(jù)佐證，法院不予采納。由于張先生三人的戶口仍未遷出，違反了合同的約定，構成違約。鑒于合同的履行情況、被告的過錯程度以及違約造成的損失等情況，法院酌情確定張先生一家承擔逾期遷出戶口的違約金2.4萬元。

律師說法：兩份合同效力如何認定

合同成立是指當事人就某特定事項自愿達成合意，只要雙方當事人意思表示一致，合同即成立。合同的生效是指依法成立的合同在當事人之間產(chǎn)生法律約束力，合同受到法律的保護。應該說，從表面上看本案涉及兩份合同。在合同條款有不一致的時候，如何認定合同的效力呢？應從雙方訂立合同的不同時間及其目的來進行分析，就第一份合同來講，是雙方當事人就系爭房屋的買賣、價格等主要條款達成了一致，根據(jù)《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。”同時根據(jù)《物權法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”所以，兩人訂立的第一份合同，是依法成立并已生效的房屋買賣合同，對于雙方有法律約束力，司法認定應當保護交易安全。

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