案情簡介：房屋買賣不成

2011年9月1日和2013年8月14日，某行向劉某購買了位于大安市安廣鎮(zhèn)社會主義新農(nóng)村小區(qū)的1號樓14號門市和13號門市，并向劉某交付購房款185萬元。后因劉某不能按期交房，向某行返還了購房款84.84萬元?，F(xiàn)我公司與劉某簽訂的房屋買賣合同雖然有效，但劉某已經(jīng)履行不能，導致合同目的無法實現(xiàn)，故我公司請求劉某返還購房款，并承擔違約責任及我公司的損失。提出訴訟請求：請求劉某立即返還購房款100.16萬元，并按約定的貸款利率10.387‰支付利息676，235.25元（至2017年1月），同時給付違約金24.304萬元（10萬+28.608.00元×50%=24.304萬）

法院判決：一、劉某于本判決生效后十五日內(nèi)返還某公司購房款100.16萬元；

劉某于本判決生效后十五日內(nèi)向某公司支付違約金404，592.00元。

本院認為，本案是一起買賣合同糾紛，某銀行與劉某于2011年9月1日簽訂了購買434.22m2門市的房屋買賣合同，又于2013年8月14日簽訂了購買47.68m2門市的房屋買賣協(xié)議，并按合同約定向劉某交付了80%（185萬元）購房款。以上兩份合同均系雙方在平等自愿基礎上簽訂的，系合法有效的合同，雙方應按約定履行合同義務?，F(xiàn)因劉某無法交付合同中約定的房屋，導致合同目的無法實現(xiàn)，其已構成根本違約，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十條：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事實上不能履行；……”的規(guī)定，某銀行有權要求劉某返還已經(jīng)交付的購房款100.16萬元（劉某收取某銀行185萬元，現(xiàn)已返還84.84萬元，剩余100.16萬元未返還），并有權要求劉某按照合同約定承擔違約責任。

律師說法：違約金過高可以調整

就購買47.68m2門市房屋，雙方于2013年8月14日簽訂了房屋買賣協(xié)議書。某銀行依據(jù)該協(xié)議第5項：“甲方劉某不能按期交付房屋或不能按期提供房屋驗收合格證明，甲方向乙方按購房款50%承擔違約責任?！钡募s定，要求劉某按購房款286，080.00元的50%承擔違約責任。劉某抗辯認為該協(xié)議對違約金的約定過高，請求法院參照雙方2013年12月1日簽訂的房屋買賣補充協(xié)議書中約定的20%的違約金標準予以適當調整。因本案涉及的兩份房屋買賣合同的主體具有同一性，且標的物位置相鄰，故雙方的買賣行為具有持續(xù)性，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以適當減少?！奔白罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十七條：“當事人通過反訴或者抗辯的方式，請求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定調整違約金的，人民法院應予支持。”、第二十九條：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決?！钡囊?guī)定，本院綜合考量認為劉某承擔房屋總價款20%的違約金57，216.00元（即286，080.00元×20%）較適宜。綜上所述，劉某應向某銀行給付404，592.00元的違約金。

以上即是“房屋買賣不成  違約金過高可以調整”最新資訊解讀，如遇房產(chǎn)相關法律問題，建議咨詢律師處理，因為房產(chǎn)買賣涉及金額較大，而且產(chǎn)權是否清晰、是否存在抵押、戶口是否能及時遷出等問題需要設計有針對性的條款，房屋買賣過程復雜，出問題的居多，具體可咨詢房產(chǎn)專業(yè)律師魏國鵬魏律師，專業(yè)房產(chǎn)律師為您出謀劃策，答疑解惑。