什么是小產(chǎn)權(quán)房

所謂的小產(chǎn)權(quán)就是房屋銷售者的土地來(lái)源是集體所有，并不是花錢由政府出讓得來(lái)。也因此誕生了“小產(chǎn)權(quán)”房屋的各種風(fēng)險(xiǎn)。

許多人把相對(duì)于商品房70年產(chǎn)權(quán)的40年產(chǎn)權(quán)和50年產(chǎn)權(quán)認(rèn)為是小產(chǎn)權(quán)，這是非常錯(cuò)誤的。我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)是由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成的，因此居民所購(gòu)買的房子有兩個(gè)證：《房產(chǎn)證》和《土地使用權(quán)證》。房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的證明，只要房子還在，個(gè)人就擁有該房子的所有權(quán)。但土地的使用權(quán)則依據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條劃分為：1.居住用地70年；2.工業(yè)用地50年；3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地70年；4.商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；5.綜合或者其他用地50年。由此可見，70、40、50只是根據(jù)土地使用方式不同而劃分的年限，事實(shí)上都是屬于“大產(chǎn)權(quán)”的范圍的。

購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)一：沒(méi)有房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房，沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，當(dāng)然購(gòu)房合同也不可能在房管局備案。沒(méi)有房產(chǎn)證，就意味著購(gòu)房人不是法律認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)人，不能以法律為武器來(lái)維護(hù)自身的權(quán)益。（注：這種房子的產(chǎn)權(quán)證只有鄉(xiāng)一級(jí)政府和村級(jí)才能頒發(fā)，因此也被叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。與正式的產(chǎn)權(quán)證有差別。）

風(fēng)險(xiǎn)二：不能辦理銀行貸款和抵押貸款。

購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有房產(chǎn)證，沒(méi)有經(jīng)過(guò)備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款；

同樣未來(lái)也不能拿這個(gè)房子去銀行做抵押。

風(fēng)險(xiǎn)三：無(wú)法過(guò)戶

小產(chǎn)權(quán)房若向非集體成員的第三人出售，因其沒(méi)有房產(chǎn)證而無(wú)法完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。小產(chǎn)權(quán)房屋購(gòu)買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達(dá)到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益根本得不到保證。

風(fēng)險(xiǎn)四：易拆遷，難補(bǔ)償

小產(chǎn)權(quán)所集中出現(xiàn)的地段，往往是城市建設(shè)的灰色地帶。一旦納入城市規(guī)劃，將成為拆遷的首選。但購(gòu)房人因不是房屋合法所有人，將很難得到補(bǔ)償。即使有補(bǔ)償費(fèi)，也可能只是給土地所在的集體如：農(nóng)村的大隊(duì)或者鄉(xiāng)政府。這樣購(gòu)房者的利益等于是沒(méi)有任何的法律支撐。

風(fēng)險(xiǎn)五：質(zhì)量沒(méi)保證

小產(chǎn)權(quán)房子售價(jià)低，開放商成本回收不高。往往會(huì)在建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房屋時(shí)，時(shí)偷工減料，職能部門也一般不會(huì)監(jiān)管這些房子，在實(shí)際使用中很多小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水等質(zhì)量問(wèn)題，一旦發(fā)生房屋質(zhì)量糾紛，購(gòu)房者基本無(wú)法維權(quán)，最終只能自行承擔(dān)損失。此外小產(chǎn)權(quán)房的附屬配套設(shè)施如供水、供電、供氣等，因?yàn)椴辉趪?guó)家規(guī)劃之列，所以不能得到有效保證。