什么是優(yōu)先購買權

承租人的優(yōu)先購買權是指出租人出賣租賃房屋，或者協(xié)議折價、變賣抵押的租賃房屋償還債務時，承租人在同等條件(主要指價款、付款方式、擔保狀況等條件)下享有優(yōu)先購買的權利。

出租人出賣租賃房屋的，應在提前通知承租人，如果是拍賣的，應提前五天通知承租人，承租人在接到通知后15日內作出是否予以購買的決定。

出租人無履行上述的通知義務的，與第三人簽訂的房屋買賣合同有效。同時，房屋辦理了過戶登記的，如果第三人是善意的(對乙的優(yōu)先購買權不知情)，第三人取得房屋的所有權，承租人只能要求出租人承擔損害賠償責任;如果第三人是惡意的，即使辦理過戶登記，第三人依然不能取得房屋所有權，承租人依然享有優(yōu)先購買權。

承租人如何行使自己的優(yōu)先購買權

承租人優(yōu)先購買權作為一種強制締約請求權，其目的在于保證承租人可以相對優(yōu)先地取得租賃物的所有權，是指特定人以法律規(guī)定或約定而享有的，當出賣人出賣其標的物給第三人時，得以同等條件優(yōu)先于第三人而購買的權利；其追求的主要是生存和安全的價值，是一種對基本社會秩序的維護，維護穩(wěn)定既有經(jīng)濟秩序，充分發(fā)揮財產(chǎn)的使用效能，而非對出賣人所有權的限制。

《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第22條規(guī)定，出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應予支持。

最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第24條，對出租人履行通知義務后，承租人優(yōu)先購買權的期限進行了規(guī)定，其中第3項規(guī)定，出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的，在15日屆滿后，承租人主張優(yōu)先購買權的，人民法院不予支持。由此可見，出租人履行通知義務的，承租人在接到通知后15日內未行使優(yōu)先購買權的，視為放棄優(yōu)先購買權。同時，結合司法實踐，如果出租人未履行告知義務，自出賣人出賣房屋屆滿1年的，承租人優(yōu)先購買權亦歸于消滅。這不僅有利于鼓勵承租人積極行使自己的權利，也利于維護出租人與第三人交易秩序的安全。