案例簡介：出租違建房屋遇糾紛 承租人不返還房屋
原告訴稱，2011年11月，被告開始承租原告位于上海市某路某號中的私房，雙方未簽訂書面租賃合同。因系爭房屋所在集體土地被征收，原告于2012年11月19日簽訂上海市征收集體土地居住房屋補(bǔ)償協(xié)議后，于2013年1月通知被告解除租賃關(guān)系并要求其搬離系爭房屋，被告表示同意，但至原告提起本案訴訟日止，被告既不搬離也未再支付2013年3月18日之后的租金。現(xiàn)要求被告搬離系爭房屋，并按每月人民幣1000元的標(biāo)準(zhǔn)支付原告自2013年4月1日起至被告實(shí)際遷出之日止的使用費(fèi)。
被告辯稱，被告于2011年9月承租的系爭房屋是沒有產(chǎn)證的，違法建筑的房屋不得出租。原告與拆遷部門簽訂補(bǔ)償協(xié)議后，就把包括系爭房屋在內(nèi)的所有房屋交給了拆遷部門，并于2013年4月29日斷水?dāng)嚯?，被告?月6日向市有關(guān)部門寫信求助，后長征鎮(zhèn)信訪部門稱已與拆遷部門進(jìn)行了溝通，暫不安排拆除被告承租的房屋，故系爭房屋是被告通過向上級組織求助才保留下來的，與原告無關(guān)。另，被告于3月28日支付了原告3月19日至4月18日的租金1000元，之后的租金確未支付，不同意原告的訴訟請求。
法院判決：承租人返還房屋并支付使用費(fèi)
法院認(rèn)為，根據(jù)原被告的陳述與答辯意見，可以確認(rèn)雙方就爭議的房屋存在租賃法律關(guān)系，因此，雙方就該房屋存在的糾紛，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)租賃糾紛的法律規(guī)定處理。本案審理中，雙方一致確認(rèn)涉案房屋無產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)建造手續(xù)，故原被告口頭約定的租賃合同應(yīng)當(dāng)無效。原告要求被告搬離系爭房屋，并支付使用費(fèi)的訴訟請求，符合法律規(guī)定，可獲支持。判決如下：1、被告應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)（攜可移動物品、設(shè)備等）遷出系爭房屋，并將房屋返還原告；2、被告應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告自2013年4月1日起至其實(shí)際返還房屋之日止的使用費(fèi)（該款按每月人民幣1000元的標(biāo)準(zhǔn)計算）。
律師說法：承租違建房屋導(dǎo)致糾紛 租賃合同是否有效
首先，本案涉案房屋無產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)建造手續(xù)，此類房屋的租賃合同無效。法律依據(jù)為“《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效?！?/p>
其次，房屋租賃合同無效，出租人有權(quán)要求承租人返還房屋并支付使用費(fèi)。法律依據(jù)為“《合同法》第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”以及“《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條 房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。”
律師在此提醒您，租房之前一定要核實(shí)清楚房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，避免承租無產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)建造手續(xù)的房屋，否則可能導(dǎo)致租賃合同無效，造成不必要的損失。生活中當(dāng)您遇到諸如此類的問題，請及時咨詢當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)方面的專業(yè)律師，相信房產(chǎn)專業(yè)律師會為您提供一個合理的解決方案。
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