案件簡介：房屋買賣后未及時過戶，遇拆遷賣家反悔

原告訴稱：2008年8月24日，原、被告之間簽訂了一份房屋買賣協議，原告將座落于訥河市東北街4委22組的房屋出賣給被告。協議約定，房屋售價為人民幣11.4萬元，被告于合同簽訂之日交給原告購房款7.4萬元，余款于2009年1月1日前付清。履行期限屆滿后，雖經原告多次討要，余款被告卻一直未給付。由于被告的行為構成根本違約，其遲延履行給付購房款的義務致使不能實現合同目的，因此，原告于2009年2月10日口頭通知被告解除了合同，而被告卻拒收原告返還的購房款。雖然原、被告之間的買賣合同有效，但被告遲延履行債務的行為已經違反了合同法第九十四條的規(guī)定，因此，原告向法院起訴，要求解除原、被告之間的房屋買賣合同，由原告返還購房款。

被告辯稱：一、雙方在2008年8月24日簽訂的房屋買賣協議合法有效。二買方給付了全部購房款，其中7.4萬元是用賣方欠買方的7.4萬元抵頂，余款4萬元已在簽訂協議當日一次性現金給付。三、買方在協議簽訂當日給付了4萬元后，賣方即將房本交給了買方，也將房屋交付給買方居住至2011年11月8日房屋被強制拆除前。綜上，被告履行了全部付款義務，原告訴訟請求無事實依據，應依法駁回。

法院判決：房屋遇拆遷賣家返回拒絕過戶，市場變化不屬于情勢變更

王長富與被告雙方簽訂的房屋買賣協議是雙方的真實意思表示，合法有效，應受法律保護，雙方的權利和義務應受合同的約束。王長富將房屋交付給被告居住，被告已將大部分房款交付給王長富，履行了合同中的主要債務，被告并未構成根本違約，不滿足合同解除的條件。三原告主張曾到被告家索要余款未果，后口頭通知被告要求解除合同，因其提供的證人未出庭接受質詢，未經質證的證據不能作為認定案件事實的依據，且亦未提供其他證據予以佐證，因此，三原告認為被告經催告后在合理期限內未履行給付余款的義務已構成根本違約，據此要求解除房屋買賣合同的主張，因缺乏法律依據，本院不予采納。被告主張余款4萬元在賣房協議簽訂之日已一次付清，證據不足，本院不予采納。三原告要求解除與被告簽訂的房屋買賣合同、由原告返還被告購房款的訴訟請求，本院不予支持。

律師說法：情勢變更原則排除正常市場變化

本案中原告是以對方未完全履行給付價款義務提出主張解除買賣合同，而此類案件的大多數情況是：房屋遇到拆遷，房屋價值大幅上漲，而原有的買賣合同因尚未過戶屬于合同未履行完畢，當事人（賣方）主張客觀情況變化繼續(xù)履行合同會造成雙方利益嚴重失衡，而提出解除合同或要求買方進行經濟補償。本案并不適用情勢變更原則。情勢變更原則是指在合同有效成立后，因不可歸責于合同雙方當事人的事由發(fā)生重大變化而導致合同的基礎動搖或者喪失，若繼續(xù)維持合同會顯失公平，因此允許變更合同內容或解除合同的原則。這時，履行合同利益將嚴重受損的一方可以向法院提起訴訟，請求解除雙方合同或變更合同條款內容。根據國內外相關理論和實踐，情勢變更適用于以下情形：通行貨幣在交易期間極劇下降，合同利益失衡；現行法律、法規(guī)重大調整，合同目的無法達成或將造成一方嚴重損失；不可抗力，如戰(zhàn)爭、災難等動搖合同成立和履行的基礎。在房屋買賣合同中，如果雙方在訂立合同并交付房屋后，在很長的時間內未辦理房屋過戶手續(xù)，在該合同中，買方的義務是按照約定交付相應的價款，賣方的義務是交付符合約定的房屋和協助辦理過戶手續(xù)。在此類房屋買賣中，房屋未辦理產權變更，房屋遇有拆遷房屋價值升高，雖有政策變化因素影響，但仍屬于正常市場變化，屬于當事人可預知價值變動，不在情勢變更情形之列。

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