案情簡介：未經(jīng)配偶同意處分夫妻共有房屋是否有效

2003年，李某與彭某登記結(jié)婚?；楹螅p方在增城市新塘鎮(zhèn)購買了一套商品房。2006年，增城市房管局核發(fā)了該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，房屋權(quán)屬人為李某與彭某。2013年，李某以其和彭某的名義共同作為賣方與劉某、中介公司簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，將該房屋出售給劉某。同時，三方還在合同中約定：賣方共有人彭某已知道并同意出售該房屋，如有違約由共有人里某負(fù)全責(zé)。合同簽訂后，李某收取了劉某支付的定金2萬元，中介公司收取了劉某支付的中介費(fèi)1萬元（剩余中介費(fèi)6800元在銀行出具同貸書后付清），按揭公司收取了劉某按揭費(fèi)1.5萬元。嗣后，李某未按合同約定期限將房屋過戶給劉某。為此，劉某將李某和彭某告上了法院，要求：1、解除買賣合同；2、李某返還定金2萬元及其利息；3、李某支付違約金8.4萬元；4、李某支付中介費(fèi)16800元、按揭費(fèi)用15000元；5、彭某對債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。訴訟過程中，彭某拒絕追認(rèn)《房地產(chǎn)買賣合同》，表示不同意出售該房屋，并主張李某未經(jīng)其同意出售共有房屋，《房地產(chǎn)買賣合同》應(yīng)屬無效。

法院判決：處分行為無效

人民法院審理后認(rèn)為：劉某在明知彭某是房屋共有人的情況下，未親自詢問彭某是否同意出售房屋，也未要求李某提供彭某同意出售房屋的書面資料，劉某未盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)，不具有善意。現(xiàn)彭某拒絕追認(rèn)《房地產(chǎn)買賣合同》，劉某與李某之間的房屋買賣行為無效；劉某要求解除房屋買賣合同法律關(guān)系于法無據(jù)。劉某主張買賣行為有效，要求李某賠償利息損失、違約金、中介費(fèi)用、按揭費(fèi)用，于法無據(jù)。彭某對無效民事行為沒有過錯，劉某要求彭某對債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任于法無據(jù)。因此，法院判決：劉某與李某之間成立的房屋買賣合同法律關(guān)系無效；李某返還定金2萬元給劉某；并駁回了劉某的其他訴訟請求。

律師說法：有關(guān)善意取得制度的介紹

關(guān)于合同效力問題：《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！备鶕?jù)上述條款規(guī)定，無處分權(quán)人處人他人財產(chǎn)所訂立的合同屬于“效力待定合同”，即在共有權(quán)人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的情況下，合同有效。否則，合同應(yīng)認(rèn)定為無效。該案中彭某拒絕追認(rèn)《房地產(chǎn)買賣合同》，因此，劉某與李某之間成立的房屋買賣合同法律關(guān)系應(yīng)屬無效。

關(guān)于善意取得問題：《物權(quán)法》第一百零六條明確規(guī)定了適用善意取得應(yīng)當(dāng)具備的三個條件：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 ”最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)第十一條也規(guī)定：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持?！痹摪钢?，房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，劉某尚未取得房屋所有權(quán)，不符合善意取得的法定條件，因此本案劉某沒有主張適用買受人善意取得，而是主張解除合同。

關(guān)于善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)問題：善意與否是人的一種主觀心理狀態(tài)，屬于主觀意識范疇，很難為他人所知悉，很難有統(tǒng)一的客觀衡量標(biāo)準(zhǔn)。在認(rèn)定買受人是否善意時，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況作出具體分析?；\統(tǒng)的說，善意即要求買受人對于無權(quán)處分的事實(shí)不知情。那么如何界定買受人對無權(quán)處分是否知情，在動產(chǎn)無權(quán)善意取得制度中一般要求受讓人主觀上是善意的，并且無主觀過失；在不動產(chǎn)交易中一般以“信賴登記”作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，除非對方有確鑿的證據(jù)證實(shí)買受人清楚無權(quán)處分的事實(shí)。

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