案例簡介：買房人逾期支付定金，房主不賣了

賣房人為了生意上更換商鋪，故想將其位于北京市朝陽區(qū)安立路的房子出售，換些做生意的成本，買房人為了換大房子看中了賣房人的房子，雙方于2016年8月11日簽訂了《北京市存量房買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》及補(bǔ)充協(xié)議，合同約定定金50萬元。買房人在看房時先交付了5萬元定金，在2016年8月11日合同簽訂時又交了5萬元定金。合同中有一條約定：“由于買房人原因無法于簽署本協(xié)議時足額繳納定金，賣房人同意買房人暫交10萬元定金，剩余部分在房屋查檔當(dāng)天且2016年8月12日補(bǔ)齊，若逾期未補(bǔ)齊，視為買房人違約，賣房人有權(quán)要求買房人按照約定的定金金額雙倍標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約金，并且賣房人有權(quán)解除合同”。后來，買房人支付剩余定金的時間超過了約定的日期，但賣房人收到全部定金后向買房人出具了收條。此時，賣房人也因為生意上不再需要這筆費用，故而賣房人提出不賣了，并且也沒有按照合同約定將房屋鑰匙交付給買房人。故雙方因此產(chǎn)生糾紛，雙方協(xié)商不成，買房人將賣房人起訴到北京市朝陽區(qū)人民法院。

法院判決：買房人違約后賣房人未行使合同解除權(quán)，買方未構(gòu)成根本違約

法院認(rèn)定雙方關(guān)于逾期支付定金需要承擔(dān)違約責(zé)任的約定違反法律約定，且對于買房人逾期支付了定金，賣房人并未行使合同約定的解除權(quán)，且繼續(xù)收取了買房人支付的剩余定金，表明其愿意繼續(xù)履行合同。后來，賣房人明確表示不出賣房屋構(gòu)成根本違約，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。最后，法院判令賣房人承擔(dān)違約責(zé)任。

律師說法：定金罰則前提是定金合同生效

定金條款或者定金合同屬于實踐性合同，定金只有實際支付時定金條款或定金合同才生效。本案中，買房人只要未支付定金，就不適用定金罰則的規(guī)定。根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，定金具有擔(dān)保的性質(zhì)，當(dāng)事人約定逾期支付定金需要承擔(dān)違約金的責(zé)任實則改變了定金的性質(zhì)，另外，雙方關(guān)于支付剩余定金補(bǔ)齊約定了兩個條件，房屋查檔當(dāng)天（即合同簽約日）及2016年8月12日將剩余定金補(bǔ)齊，這與買房人因簽約時無法足額支付方才允許后期支付的約定相互矛盾，存在約定不明情況。故法院不予支持賣房人的訴訟請求。

在處理房屋買賣合同糾紛中，一旦發(fā)生糾紛，我們首先想到的是要追究一方的違約責(zé)任。而“定金罰則”是一個常用的法律條款，但適用“定金罰則”的前提是定金合同或者定金合同必須生效。也就是說，我們在追究違約責(zé)任的時候，首先要看合同約定的承擔(dān)違約責(zé)任的條件是否合法，是否有效。

以上就是對“買房人逾期支付定金，法院認(rèn)定違約的是賣方，怎么回事”小編在此跟大家提個醒，買賣雙方在簽訂合同時一定要特別留意關(guān)于定金、違約責(zé)任、合同解除的條款，不能因為其中有中介的存在就忽略上述重要條款，因為很多時候合同中的條款會因為中介的忽略導(dǎo)致雙方產(chǎn)生糾紛。