限價(jià)限售政策掐斷現(xiàn)金流

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在此輪調(diào)控"商改住"限售、新房限價(jià)政策下，諸多開(kāi)發(fā)商在各地頻頻違規(guī)，其中不乏大型房企;而在一些城市，開(kāi)發(fā)商通過(guò)"雙合同"、"延期簽約"等方式規(guī)避限價(jià)限購(gòu)政策，也是大面積涉嫌違規(guī)。

商改住項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售，是絕大部分房企賴(lài)以為生的現(xiàn)金流來(lái)源，掐斷這一現(xiàn)金流他們將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，這是房企冒險(xiǎn)踩線的原因。

但作為抑制樓市投資投機(jī)的手段，限價(jià)、限售政策并不能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是一線城市的根本問(wèn)題，即供需不平衡。繼3月26日北京"商改住"禁令后，廣州、成都、上海、深圳等地相繼跟進(jìn)。在嚴(yán)格的管控政策下，一些房企違規(guī)了。

3月28日，北京市住建委公布，林肯公園(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)、萬(wàn)科天地(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)、恒大未來(lái)城(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)、泰禾中央廣場(chǎng)(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)、龍湖西宸廣場(chǎng)(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)、尚峰一號(hào)等涉嫌將商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛句N(xiāo)售，這6個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)被停止網(wǎng)簽。

5月份，綠地也因試圖打擦邊球而兩次被罰。涉事項(xiàng)目分別是位于北京密云區(qū)的綠地朗山產(chǎn)業(yè)園商辦項(xiàng)目，以及位于上海閔行區(qū)的綠地峰尚匯項(xiàng)目。前者因?yàn)榇嬖跓o(wú)證售房、涉嫌違規(guī)宣傳"商改住";后者因未對(duì)違法建設(shè)進(jìn)行完全整改。"頂風(fēng)作案"背后，是以綠地為代表的房企手握大量商辦項(xiàng)目急于去庫(kù)存的無(wú)奈。早在2012年，綠地集團(tuán)就已開(kāi)始加碼商辦。公開(kāi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，綠地集團(tuán)在過(guò)去5年間，僅在北京拿下的商辦用地就超過(guò)15塊。綠地2016年的銷(xiāo)售中，住宅項(xiàng)目占比64%，商辦占比36%。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究總監(jiān)徐楓表示，全國(guó)現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)存量過(guò)剩，房企違規(guī)"商改住"的主要原因，是為了去庫(kù)存轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金流。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國(guó)住宅待售面積為36475萬(wàn)平方米，同比下降17.9%;辦公樓待售面積3706萬(wàn)平方米，同比上升7.7%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的待售面積為15921萬(wàn)平方米，同比上升4.6%。

除了違規(guī)"商改住"，新房銷(xiāo)售領(lǐng)域"雙合同"、"延期簽約"現(xiàn)象也是遍地開(kāi)花。根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的調(diào)查，在主流一二線城市，因?yàn)檎畬?shí)施限價(jià)管理，每個(gè)區(qū)域、每個(gè)樓盤(pán)都進(jìn)行限價(jià)銷(xiāo)售，而且限定的價(jià)格較低，一些城市的開(kāi)發(fā)商就通過(guò)"雙合同"來(lái)規(guī)避限價(jià)。

所謂雙合同，指的是購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)，除了購(gòu)房合同，還被要求簽訂一份裝修合同。以某大城市郊區(qū)為例，樓盤(pán)備案價(jià)基本在12000-15000元/平方米，而市場(chǎng)真實(shí)售價(jià)為18000-20000元/平方米，這中間存在的五六千元差價(jià)以另外的裝修合同來(lái)支付。

為此，購(gòu)房者將付出相當(dāng)于50%-60%左右的首付成本(首付+裝修)，而裝修貸款只能貸5-10年不等，月供壓力也很大。這也相當(dāng)于是變相的首付貸，是現(xiàn)行國(guó)家金融政策所不支持的。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些項(xiàng)目通過(guò)延期一年簽約的方式，規(guī)避限購(gòu)政策。購(gòu)房者先簽意向書(shū)，支付首付款以及在接下來(lái)的一年里陸續(xù)支付金額不等的分期款，同時(shí)辦理社保;一年后，雙方再簽訂正式的購(gòu)房合同、辦理貸款、簽約過(guò)戶(hù)。

房企違規(guī)售房應(yīng)如何處罰

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違規(guī)銷(xiāo)售，可以依法給予行政處罰；給他人造成損失的，賠償損失（承擔(dān)民事責(zé)任）；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。就行政處罰而言，法律依據(jù)很多，主要可以：

一、依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》進(jìn)行處罰

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)組織有關(guān)部門(mén)和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

二、依照《城市商品房預(yù)售管理辦法》進(jìn)行處罰

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十三條開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定處罰。

第十四條開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款。

第十五條開(kāi)發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令停止預(yù)售，撤銷(xiāo)商品房預(yù)售許可，并處3萬(wàn)元罰款。