2017哪些房產(chǎn)不能抵押
1、土地所有權(quán)。在我國，土地歸國家所有和集體所有。而不能為私人財產(chǎn)。土地所有權(quán)不得抵押，也就是不能以國家或集體所有的土地抵押。否則抵押合同無效。
2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外。這里的例外有兩處：一是以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押。二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并抵押。故只能“地隨房走”，不能“房隨地走”，而且以這兩種財產(chǎn)進行抵押的。在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。
3、學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施。根據(jù)《擔保法司法解釋》的規(guī)定，如果學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，以其教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施以外的財產(chǎn)為自身債務設定抵押的。人民法院可以認定抵押有效。
4、所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)。所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議。無法確定是否有處分權(quán)，因此不得抵押。
5、依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)。但是已經(jīng)設定抵押的財產(chǎn)被采取查封、扣押等財產(chǎn)保全或者執(zhí)行措施的，不影響抵押權(quán)的效力。
6、法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。如以法定程序確認為違法、違章的建筑物。
房屋抵押未登記是否有效
常見的抵押物可以分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)兩大類。根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記發(fā)生效力未經(jīng)登記不發(fā)生效力但法律另有規(guī)定的除外?！币约啊段餀?quán)法》第一百八十七條的規(guī)定，當事人以建筑物和其他土地附著物、建設用地使用權(quán)、正在建造的建筑物，以及以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設立，不登記的，抵押權(quán)不生效。對于建設用地使用權(quán)、建筑物和其他土地附著物、海域使用權(quán)、以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)、正在建造的建筑物等不動產(chǎn)，實行的是登記生效主義。登記生效主義是指抵押權(quán)的成立除當事人之間存在抵押合同外，還必須進行登記，否則不產(chǎn)生抵押權(quán)成立之效力。（動產(chǎn)實行登記對抗主義）即登記具有決定不動產(chǎn)物權(quán)設立、移轉(zhuǎn)、變更或者消滅能否生效的效力。
《物權(quán)法》第185條第1款規(guī)定：“設立抵押權(quán)，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同?！钡欠课菸崔k理抵押登記不影響房屋抵押合同的效力?！段餀?quán)法》第15條對合同效力與物權(quán)效力的區(qū)分作出原則規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”登記是針對特權(quán)的變動而采取的一種公示方法，是否登記并不影響合同的效力。對于抵押合同的效力，該依據(jù)合同法來判斷而不能以不動產(chǎn)是否已經(jīng)辦理物權(quán)登記為標準進行判斷。如果合同具備法律規(guī)定的生效要件則應該認為合同關系已經(jīng)生效當事人應受合同的約束。違約者應該承擔違約責任。至于物權(quán)變動能否成就不影響合同的效力。
綜上，房屋抵押合同為要式合同，該合同并未直接產(chǎn)生抵押權(quán)這一擔保物權(quán)，而是必須辦理房屋抵押登記后才能設立抵押權(quán)，房屋抵押應當?shù)接嘘P主管部門（多數(shù)為房管局）辦理抵押登記，只有這樣抵押權(quán)才有效。但未辦理登記并不影響抵押合同的效力。如果抵押合同有效，債權(quán)人可依據(jù)合同追究對方的違約責任。
