深圳新房均價(jià)"九連降"

深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)日前公布了6月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，深圳6月新建商品住宅成交均價(jià)為54492元/平方米。至此，新房均價(jià)自去年10月以來連續(xù)九個(gè)月環(huán)比下降。然而，不少市民反映感覺不到房?jī)r(jià)的下降，一些區(qū)域的價(jià)格甚至不降反升。還有網(wǎng)友表示，網(wǎng)上的房?jī)r(jià)很多是最低價(jià)，去現(xiàn)場(chǎng)之后才發(fā)現(xiàn)實(shí)際要高出很多。

數(shù)據(jù)顯示，2016年9月，深圳新建商品住宅成交均價(jià)為61600元/平方米，隨后的10月頒布新一輪調(diào)控政策，當(dāng)月跌至55611元/平方米。而從去年11月的54986元/平方米到今年6月的54492元/平方米，新房均價(jià)降幅不到1%。

"新房成交均價(jià)受到預(yù)售價(jià)格管控和成交結(jié)構(gòu)的影響。"深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉說，今年新房供應(yīng)不足，新盤預(yù)售價(jià)格受到管控，上半年高價(jià)樓盤入市較少;此外，偏遠(yuǎn)地區(qū)的剛需盤成交量較大，一定程度拉低了全市的新房均價(jià)。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，今年上半年新房住宅成交套數(shù)10502套，同比減少54.7%。

記者了解到，今年6月入市的兩大豪宅備案均價(jià)都低于市場(chǎng)預(yù)期。6月底開盤的華僑城新天鵝堡二期備案價(jià)84211元/平方米起，最高備案價(jià)超過150000元/平方米。業(yè)內(nèi)人士表示，二期開盤均價(jià)比一期低10%以上。此外，近期入市的安巒公館的價(jià)格也明顯低于同片區(qū)的萬科瑧山府。

此外，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)，上半年寶安區(qū)和龍崗區(qū)共成交一手住宅9267套，占全市成交套數(shù)的88%。而寶安區(qū)和龍崗區(qū)上半年新房均價(jià)分別為51587元/平方米和37850元/平方米，低于全市上半年的均價(jià)。在二手房市場(chǎng)，今年上半年房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，微有上升，但成交量與新房市場(chǎng)相同，同比減少五成。

據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，今年上半年全市二手住宅成交價(jià)格為56156元/平方米，維持去年平均水平。成交套均總價(jià)493萬元，總價(jià)中位數(shù)354萬元。中原研究中心人士分析，購(gòu)房客對(duì)面積選擇偏大，套均總價(jià)和中位數(shù)稍高于去年總體水平。

記者近日走訪深圳福田南片區(qū)發(fā)現(xiàn)，該片區(qū)二手房掛牌房源的價(jià)格基本未降，一些業(yè)主還將售價(jià)調(diào)高。一位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)告訴記者，一些便宜的樓盤之前已被賣出，導(dǎo)致近期二手房成交量下降，但價(jià)格微漲。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前觀望氣氛較濃，買賣雙方處于博弈狀態(tài)。去年，一些業(yè)主迫于市場(chǎng)壓力降價(jià)拋盤;而今年，業(yè)主們寧可不賣也不愿降價(jià)。

他們預(yù)計(jì)，下半年出新政的幾率不大，深圳樓市將持續(xù)目前的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但預(yù)期的回升和粵港澳大灣區(qū)概念的加持會(huì)帶動(dòng)成交量回升，下半年成交量將好于上半年，但價(jià)格上不會(huì)有太大波動(dòng)。

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1、主動(dòng)違約型。很多購(gòu)房者提出退房，主要是根據(jù)《上海市商品房預(yù)售合同》第七條的規(guī)定。該條規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按合同約定及時(shí)付款，若逾期付款應(yīng)承擔(dān)違約金，逾期超過一定期限的，開發(fā)商有權(quán)解除合同，要求違約者承擔(dān)一定比例的違約金。于是，這些購(gòu)房者主動(dòng)違約，遲延或者拒絕付款，造成違約事實(shí)。如此推理：既然他們違約了，開發(fā)商就應(yīng)該扣除約定比例的違約金后，允許他們退房。而時(shí)下預(yù)售合同通常約定的違約金比例為1％—3％，這相對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的比例對(duì)購(gòu)房者來說是可以接受的。

2、“不可抗力”型。有一些購(gòu)房者提出退房，引用了“不可抗力”這個(gè)法律概念。其理由是國(guó)家宏觀調(diào)控，銀行貸款政策與他們購(gòu)房時(shí)發(fā)生了變化，他們因?yàn)橘?gòu)買了多套房屋而無法獲得這些房屋的貸款，因此無法履約。而銀行政策的變化，非他們主觀能夠控制，屬于“不可抗力”，因此他們沒有錯(cuò)，開發(fā)商應(yīng)該退房。以此類推，他們提出的“不可抗力”還有契稅變化、家庭經(jīng)濟(jì)困難等等。

3、“無需理由”型。這類退房者認(rèn)為，因?yàn)樗麄冑?gòu)買的是期房，只要房子還沒造好，就不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，而沒有辦出他們的小產(chǎn)證前，房子就是開發(fā)商的。因此，只要他們?cè)敢獬袚?dān)違約責(zé)任，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)同意退房，根本無需任何理由。

房?jī)r(jià)下跌不是退房的法定理由，因此，無特殊情況下，房?jī)r(jià)下跌買家是不能要求退房的。