案例簡介：開發(fā)商交鑰匙就等于是交房了嗎

2005年7月25日，徐女士與京城某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房預售合同》，合同約定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司于2005年11月30日交房，并于交房后365日之內(nèi)為徐女士辦理產(chǎn)權證。2005年11月30日，該房地產(chǎn)公司按照合同約定通知徐女士驗收房屋并辦理了入住手續(xù)。徐女士入住后一直催促開發(fā)商盡快辦理房產(chǎn)證，但開發(fā)商以各種理由推諉，并稱只要在365日為徐女士辦理下產(chǎn)權證都不算違約，直到2006年12月1日，開發(fā)商仍未能辦理房產(chǎn)證。徐女士將開發(fā)商訴至法院，要求開發(fā)商立即為其辦理房產(chǎn)證，支付自2006年12月1日至產(chǎn)權證實際辦理之日止的延期交房的違約金。

此案審理中開發(fā)商認為，其已按合同約定的期限按時交了房屋鑰匙，徐女士也辦理了入住手續(xù)，其不存在延期交房的違約責任，房產(chǎn)證沒能辦理下來并不影響徐女士居住，徐女士不存在損失，開發(fā)商不應承擔違約責任。此外，延期辦理房產(chǎn)證是徐女士沒有提供契稅等辦理產(chǎn)權證所需的手續(xù)，責任不在開發(fā)商。

法院判決：開發(fā)商屬于延期交房，應支付違約金

房地產(chǎn)交易中，交付房屋鑰匙只是老百姓觀念中的交房概念，但在物權法意義上，房屋作為不動產(chǎn)，其交付必須進行過戶登記，才算在法律上真正取得房產(chǎn)所有權。因此，在商品房買賣交易中，開發(fā)商履行交付房屋的義務，除了實際將房屋鑰匙交付業(yè)主之外，還包括為業(yè)主辦理完過戶手續(xù)，才算全面履行了交付義務。法院認定開發(fā)商給業(yè)主辦理完過戶登記之后才算全面履行了交房義務，并據(jù)此判決被告開發(fā)商于判決生效10日內(nèi)為徐女士辦理房產(chǎn)證，并賠償因遲辦房產(chǎn)證而造成的違約金。

律師說法：辦完房屋產(chǎn)權手續(xù)才算真正交房

對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。審判實踐存在著許多當事人因對商品房買賣合同中約定的“房屋交付使用”理解不同而發(fā)生的爭議。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往認為“房屋交付使用”就是“交鑰匙”，而買房戶則認為，“房屋交付使用”不僅是領取房屋鑰匙，還應同時辦理交付房屋的所有權證書。由此就引發(fā)了許多糾紛，這主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應否承擔違約責任的問題。當然，根據(jù)法律規(guī)定，商品房買賣合同的當事人可以對“房屋交付使用”的內(nèi)容進行特別約定。如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉移占有房屋，而且同時要轉移房屋所有權的，就應當按照約定來確定當事人雙方的權利義務內(nèi)容。在此約定下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅應當在合同約定的期限內(nèi)向買房戶“交鑰匙”，而且還應當將房屋所有權移轉于買房戶，否則，將承擔違約責任。

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