東莞出租屋拒不登記居住信息

記者從厚街鎮(zhèn)綜管辦獲悉，日前，東莞市政府公示《東莞市出租屋治安消防安全管理條例(草案征求意見稿)》(以下簡稱《意見稿》)，明確了出租屋不得擅自經(jīng)營旅館業(yè)。另外，出租人、管理人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)如不按規(guī)定登記、報送信息，由公安機關(guān)責(zé)令改正，拒不改正的，處五百元以上五千元以下罰款。以小時、天數(shù)為租期租賃的出租屋違反相關(guān)規(guī)定，最高罰款1萬元。目前，厚街鎮(zhèn)已納入登記管理的出租屋有1.9萬棟。

出租房屋不登記有什么后果

（一）承租人面臨的法律風(fēng)險

1、承租人可能無法獲得優(yōu)先購買權(quán)?！吨腥A人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第二百三十條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”也就是說，在出租人出售已經(jīng)出租的房屋時，如果承租人開出的價格與其他人相同，則承租人有權(quán)與出租人優(yōu)先簽訂購房合同。立法的本意在于使現(xiàn)有的承租人獲得優(yōu)先購買房屋的機會，以有利于其生活或生產(chǎn)的穩(wěn)定。當(dāng)事人要獲得這種特殊的保護，就必須能夠證明其是房屋的“承租人”，其與出租人之間具有真實的租賃關(guān)系。但在司法實踐當(dāng)中，出租人與他人合謀偽造租賃合同的情況屢見不鮮，這就使得法院在認定租賃關(guān)系是否成立時往往對租賃合同的真實性心存疑慮。在出租人與承租人之間存在親屬關(guān)系時，法院將更有可能認為當(dāng)事人之間的租賃合同是事后補簽的，是不真實的，從而否定承租人的優(yōu)先權(quán)。

2、承租人可能無法獲得“買賣不破租賃”的特別保護?！逗贤ā返诙俣艞l規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！蓖ㄋ椎刂v，這條法規(guī)是指在租賃期內(nèi)租賃房屋的產(chǎn)權(quán)因買賣或繼承等而發(fā)生變化時，新的房屋所有權(quán)人（購房者或繼承人等）無權(quán)終止原有的租賃關(guān)系，承租人可以在租賃期內(nèi)按照原有的條件繼續(xù)使用所租賃的房屋，其實質(zhì)也在于維護承租人生產(chǎn)或生活的穩(wěn)定。但是，從新的房屋所有權(quán)人的角度來看，承租人對房屋的繼續(xù)使用則嚴重損害了其利益，在租期長達十年甚至二十年時情況尤其嚴重。在我國，許多商業(yè)銀行或資產(chǎn)管理公司就因此而無法將債務(wù)人的房產(chǎn)拍賣變現(xiàn)，從而使得呆壞賬的數(shù)量大幅增加。

（二）出租人面臨的法律風(fēng)險

不辦理租賃登記將使得出租人同樣面臨一定的法律風(fēng)險。出租人可能因無法證明租賃關(guān)系的存在或承租人的真實身份而承擔(dān)法律責(zé)任。比如，出租人在將房屋出租給承租人之后，承租人在租賃房屋內(nèi)種植花草，因保管不當(dāng)致使其中的一盆花掉落而將某個行人砸傷。事發(fā)后，承租人便沒了蹤影。在這種情況下，受傷的行人無疑會向房東要求賠償。而《證據(jù)規(guī)定》第四條規(guī)定，“下列侵權(quán)訴訟，按照以下規(guī)定承擔(dān)舉證責(zé)任：……（四）建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落致人損害的侵權(quán)訴訟，由所有人或者管理人對其無過錯承擔(dān)舉證責(zé)任”。在人口流動日益頻繁和鄰里關(guān)系趨于淡漠的今天，出租人在未辦理租賃登記的情況下，要證明租賃關(guān)系的存在并進而證明發(fā)生事故時房屋實際在由承租人支配和管理，顯然并非易事。在出租人舉證不能的情況下，法院將推定出租人對事故的發(fā)生負有責(zé)任。

總之，對于出租人和承租人而言，在房屋租賃中依法辦理登記，依法繳納稅款，絕非一種可有可無的手續(xù)。當(dāng)事人只有在知法守法的前提下，才能有效地維護自己的利益，不能為了逃避稅費，鋌而走險，害了別人也害了自己。