案情簡介：保姆偽造委托書并擅自處分雇主房產(chǎn)是否有效

高易江老伴去世多年，由于他的年齡很大、行動(dòng)不便、生活不能自理，于是他委托社區(qū)為其找到一名保姆石銀彪。石銀彪生性樸質(zhì)，做事任勞任怨，逐漸得到了高易江的認(rèn)可與信任。2003年10月17日，高易江叫來石銀彪說道：“我年事已高，記性不好，你照顧了我這么多年，我很信任你，現(xiàn)在在我這里有兩個(gè)房產(chǎn)證，一個(gè)是現(xiàn)在我住的房子，另一個(gè)是前幾年給兒子買的，寫的都是我的名字，后來兒子到國外去了，也沒人住，空著，我哪一天不記得放哪里了，現(xiàn)在就麻煩你幫我保管”。石銀彪欣然答應(yīng)了。2004年4月17日，石銀彪的兒子突然打來電話，說自己住院了，需要3萬元的醫(yī)藥費(fèi)，希望石銀彪想想辦法。石銀彪幾天未能入眠，自己這幾年省吃儉用當(dāng)保姆存下的錢也就幾千元，剩下的錢到哪里去湊。情急之下，石銀彪突然想到了自己代替高易江保管的房產(chǎn)證，經(jīng)過一番思想斗爭，石銀彪決定背著高易江把高易江留給兒子的房子賣了，等以后有錢了再把房子買回來還給高易江。于是，石銀彪偽造買房委托書將房賣給了第三人何東成,由于何東成看石銀彪急著用錢，便故意壓低價(jià)格比市價(jià)少支付了差不多三分之一的價(jià)錢。2014年8月，高以琛回國創(chuàng)業(yè)。當(dāng)高易江問及房產(chǎn)證時(shí)，石銀彪向高易江坦白了自己私自出賣房屋的事實(shí)，希望高易江能夠原諒自己，并且承諾一定把房子要回來。得知此時(shí)之后的高以琛便找到第三人何東成多次協(xié)商，但均未果。

法院判決：無權(quán)處分人處分他人房產(chǎn)，法院確認(rèn)無效

法院經(jīng)審理后認(rèn)為：本案中，石銀彪偽造委托書并擅自處分高以琛的房產(chǎn)的行為系無權(quán)代理。本案之所以高以琛的訴訟請求可以得到支持，主要是因?yàn)榈谌撕螙|成，即本案的被告在購買房屋時(shí)不構(gòu)成善意取得。何東成在買賣房屋時(shí)以明顯低于市場價(jià)格的房價(jià)買下房屋，已經(jīng)顯現(xiàn)出其購買房屋時(shí)不具有善意，即其行為不構(gòu)成善意取得。法院判決石銀彪與何東成的買賣行為無效，何東成返還高以琛房屋。

律師說法：關(guān)于無權(quán)處分人處分他人房產(chǎn)

本案中，石銀彪偽造委托書并擅自處分高以琛的房產(chǎn)的行為系無權(quán)代理。本案之所以高以琛的訴訟請求可以得到支持，主要是因?yàn)榈谌撕螙|成，即本案的被告在購買房屋時(shí)不構(gòu)成善意取得。根據(jù)我國《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”本案中，何東成在買賣房屋時(shí)以明顯低于市場價(jià)格的房價(jià)買下房屋，已經(jīng)顯現(xiàn)出其購買房屋時(shí)不具有善意，即其行為不構(gòu)成善意取得，倘若何東成在購買房屋時(shí)支付了合理的對價(jià)，即使石銀彪是無權(quán)處分人，何東成依然可以依善意取得制度取得該房屋，索性何東成當(dāng)時(shí)因圖一時(shí)便宜，沒有因此給原告造成更大的經(jīng)濟(jì)損失。

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