一、哪些二手商品房買賣合同不具備法律效力？

一是賣方與開發(fā)商簽訂了二手房商品房買賣合同，一次性交清了房款，賣方入住或未入住，但賣方的二手房房屋所有權(quán)證尚未辦理完畢。這樣的二手商品房買賣合同不具備法律效力。

隨著我國目前房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展及住房改革制度的逐步推進(jìn)，房地產(chǎn)二級(jí)或三級(jí)市場(chǎng)日漸活躍，二級(jí)或三級(jí)市場(chǎng)的機(jī)制正處在逐步形成的階段，這種機(jī)制包括融資、交易程序、規(guī)范管理、法律法規(guī)的建立等，但從目前的實(shí)踐來看，因?yàn)榉康禺a(chǎn)二級(jí)或三級(jí)市場(chǎng)機(jī)制的不健全，尤其是法律法規(guī)的嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致了目前產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件，此類案件已占法院受理的民事案件中相當(dāng)一部分比例。筆者通過本文試圖對(duì)二手房交易過程當(dāng)中存在的一些問題做一個(gè)簡(jiǎn)單分析，希望讀者在購買二手房時(shí)避免法律方面的困擾，保障自己簽訂合法有效的買賣合同，也希望一線的法官能聽一下來自法院外部的不同意見。

二、二手商品房買賣合同法律效力如何認(rèn)定？

二手商品房買賣合同的效力問題。二手商品房的買賣相對(duì)來說產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰，只要賣方取得房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋未設(shè)定抵押，沒有債權(quán)債務(wù)糾紛，共有人同意出售，行為人具備民事行為能力，合同當(dāng)事方意思表示真實(shí)，簽訂書面的買賣合同，該買賣合同就是合法有效合同。但在實(shí)踐過程當(dāng)中二手商品房的買賣遠(yuǎn)沒有這么簡(jiǎn)單，可以說相當(dāng)復(fù)雜，實(shí)踐過程當(dāng)中經(jīng)常遇到下列幾種情況的二手房買賣：

1、賣方與開發(fā)商簽訂了二手房商品房買賣合同，一次性交清了房款，賣方入住或未入住，但賣方的二手房房屋所有權(quán)證尚未辦理完畢。

2、賣方與開發(fā)商簽訂了二手房商品房買賣合同，通過銀行貸款交清了房款，賣方入住或未入住，但賣方的二手房房屋所有權(quán)證尚未辦理完畢;

3、賣方與開發(fā)商簽訂了二手房商品房買賣合同，通過銀行貸款交清了房款，賣方入住或未入住，賣方的二手房房屋所有權(quán)證已辦理完畢，但賣方未還清貸款，產(chǎn)權(quán)證質(zhì)押在開發(fā)商處或銀行設(shè)定抵押登記。

4、法院執(zhí)行或拍賣的二手房房屋，產(chǎn)權(quán)尚未落實(shí)到權(quán)利人名下，權(quán)利人欲將其出售。上面所列舉的幾種二手房情況，如果買方與賣方簽訂了二手房房屋買賣合同，是否有效？筆者認(rèn)為，上述四種情況買賣雙方所簽訂的二手房房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無效，不受法律保護(hù)，應(yīng)按《合同法》規(guī)定的按無效合同的方式來處理。