一、什么情況商品房買賣合同無(wú)效？

無(wú)效的《商品房買賣合同》

1.一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；

2．惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；

例如開發(fā)商和第三人惡意串通，另行訂立《商品房買賣合同》并將房屋交付給第三人使用，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法取得房屋，購(gòu)房者有權(quán)請(qǐng)求確認(rèn)開發(fā)商與第三人訂立的《商品房買賣合同》無(wú)效。

3．以合法形式掩蓋非法目的；

4．損害社會(huì)公共利益；

5.違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；

發(fā)生了這五種情況，《商品房買賣合同》當(dāng)然無(wú)效，您完全可以不必履行，即使對(duì)方要求您履行，法院也不會(huì)支持對(duì)方的請(qǐng)求。

6.銷售人員沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同；

通常，遇上了這樣的情況，您可以發(fā)出通知，詢問開發(fā)商是否愿意為此事負(fù)責(zé)，如果開發(fā)商在1個(gè)月內(nèi)不予理睬或明確表示拒絕，您只能起訴代理人要求賠償；如果開發(fā)商表示愿意為此事負(fù)責(zé)，《商品房買賣合同》就是有效的，開發(fā)商就要按照約定把房屋交付給您。不過(guò)，通常情況下，只要沒有好處，開發(fā)商是不會(huì)選擇后一種做法的。

7.出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同的；

也就是說(shuō)，如果您買了開發(fā)商沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的房子，這表明房屋最終是無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的，這時(shí)候可以向法院起訴，要求法院確認(rèn)《商品房買賣合同》無(wú)效。只要是在起訴前，開發(fā)商都沒有取得《商品房預(yù)售許可證》，您的要求一定會(huì)得到支持。

二、無(wú)效和可撤銷有什么后果？

（一）《商品房買賣合同》無(wú)效的后果

《商品房買賣合同》無(wú)需繼續(xù)履行，開發(fā)商（第b種情況下應(yīng)為銷售人員）應(yīng)當(dāng)返還已經(jīng)交付的購(gòu)房款，并賠償損失。

（二）可撤銷的《商品房買賣合同》

1．因重大誤解訂立的；

2．在訂立合同時(shí)顯失公平的；

3．一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。

例如，開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

如果遇到了以上情況，即使合同沒有約定，您也有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷《商品房買賣合同》。不過(guò)這種撤銷權(quán)必須在您知道存在上述事由之日起1年內(nèi)行使。撤銷后，《商品房買賣合同》不再履行，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房者已經(jīng)交付的購(gòu)房款，并賠償利息和損失（包括因此而支付的律師代理費(fèi)、差旅費(fèi)等必要費(fèi)用）。