買房要做什么準(zhǔn)備，簽訂商品房買賣合同注意什么事項(xiàng)？

（一）我們?cè)跊Q定購(gòu)買某個(gè)開發(fā)商開發(fā)的樓盤前，要對(duì)土地使用權(quán)抵押的情況進(jìn)行審核。

開發(fā)商往往為了融資將土地使用權(quán)抵押給銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。售房時(shí)如果開發(fā)商隱瞞此抵押情況銷售房屋，將對(duì)購(gòu)買人形成根本性法律障礙。為防范此風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者可向土資源管理機(jī)構(gòu)查核該開發(fā)土地使用權(quán)是否辦理抵押登記手續(xù)。

（二）還要認(rèn)真審核開發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理的法定手續(xù)。

商品房開發(fā)的法定手續(xù)(許可程序)包括：立項(xiàng)批準(zhǔn)、規(guī)劃許可、土地使用權(quán)證書、施工許可、商品房預(yù)售許可等。開發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)是否有保障，所以至關(guān)重要。對(duì)于開發(fā)手續(xù)，應(yīng)特別注意各許可證件中的 開發(fā)主體名稱、開發(fā)土地用途、開發(fā)土地范圍等必須相互一致;土地使用權(quán)的年限也應(yīng)特別關(guān)注，有土地使用年限的是出讓土地使用權(quán)，沒有使用年限的是劃撥土地使用權(quán)，而劃撥土地是不能用于商品房開發(fā)的。要注意查看賣方的“五證”、“兩書”、“一照”?！拔遄C”即：國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證、內(nèi)(外)銷商品房預(yù)售許可證。其中最重要的是土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證。尤其要注意有些開發(fā)商的預(yù)售許可證冒名頂替?！皟蓵奔矗荷唐贩抠|(zhì)量保證書和商品房使用說明書?！耙徽铡奔矗浩髽I(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

（三）我們?cè)趯徍送瓿梢陨鲜窍嚓P(guān)情況后，正式簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，對(duì)于商品房買賣合同本身，我們要明確一點(diǎn)，那就是《商品房買賣合同》是可以進(jìn)行修改或補(bǔ)充約定的。

開發(fā)商常常以格式合同為房管部門擬定，不能修改為理由，將其單方意愿反映在合同中，強(qiáng)加給購(gòu)房者接受。其實(shí)，購(gòu)房者應(yīng)該明白，格式合同條款也是可以修改的。格式化商品房買賣合同有很多條款是填空、選擇條款，還設(shè)置有專門的補(bǔ)充條款，這些條款的內(nèi)容正是留給購(gòu)房者與開發(fā)商協(xié)商共同確定的;而且，就是印刷好的固定條款也可以提出修改。購(gòu)房者不應(yīng)輕易信賴、屈從于開發(fā)商，應(yīng)該理直氣壯地要求將自己的意愿反映到合同中。合同是雙方真實(shí)意思表示的體現(xiàn)，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準(zhǔn)則，發(fā)生糾紛時(shí)，便成為雙方解決爭(zhēng)議的依據(jù)。

（四）我們務(wù)必要重視合同附件。

合同附件是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。常有的合同附件包括所購(gòu)房屋平面面積圖、公攤面積表、裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)管理辦法等，補(bǔ)充協(xié)議條款也常常列為合同附件。顯然，這些附件內(nèi)容都是極其重要的。購(gòu)房者不但要謹(jǐn)慎對(duì)待合同主文，對(duì)合同的附件應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視。

（五）謹(jǐn)慎對(duì)待違約責(zé)任條款的約定。

商品房買賣合同中都會(huì)約定開發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，但是往往開發(fā)商雖然約定了違約責(zé)任，一般違約金額多數(shù)少得可憐，有的逾期一年的違約金不過幾百元而已。因此，購(gòu)房者一定要注意這些細(xì)節(jié)。同時(shí)，還應(yīng)該約定：(1)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變更致使購(gòu)房者解除 購(gòu)房合同，開發(fā)商不僅僅要承擔(dān)購(gòu)房款的銀行利息，還應(yīng)承擔(dān)一定金額的違約金;(2)由于開發(fā)商原因不能辦理產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者要求退房退款時(shí)，開發(fā)商還應(yīng)該賠償退房時(shí)房?jī)r(jià)與簽訂合同時(shí)房?jī)r(jià)的差額損失。(3)加重開發(fā)商違約責(zé)任，使其違約承擔(dān)的損失超過其不當(dāng)獲利,才能從根本上遏制開發(fā)商惡意違約。

（六）簽訂商品房買賣合同后，對(duì)于您已經(jīng)收集的商品房的銷售廣告和宣傳資料應(yīng)當(dāng)妥善保管。

商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請(qǐng)，不視為合同的條款，但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。所以，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)妥善保存銷售廣告和宣傳資料。